Управляющие организации осуществляют предпринимательскую деятельность, цель которой – получение прибыли.

Одним из методов извлечения прибыли закреплён в ст.162 Жилищного кодекса РФ в виде экономии управляющей организации.

Узнайте, при каких условиях закон позволяет УО оставить себе экономию по договору управления.

Как образуется экономия управляющей организации

Согласно ч.12 ст.162 ЖК РФ, экономия УО – это разница между расходами, которые брались за основу при расчётах размера платы за содержание жилого помещения в МКД, и фактическими расходами организации в соответствии с отчётом о выполнении договора управления.

Данный термин внесён в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ.

Если по итогам исполнения договора фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, что учитывались при установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, то при сохранении качества работ и услуг разница остаётся в распоряжении УО (ч.12 ст.162 ЖК РФ).

Указанная часть ст.162 ЖК РФ применяется, если в договоре управления не оговорён иной механизм распределения полученной экономии.

Например, зима была малоснежной, и УО затратила на чистку придомовой территории от снега меньше средств, чем было предусмотрено договором управления.

Работы по уборке снега были выполнены качественно и в полном объёме, что подтвердил подписанный акт.

В таком случае УО имеет право оставить себе получившуюся экономию при соблюдении нескольких условий.

Как управляющей организации оставить себе экономию

Согласно ч.12 ст.162 ЖК РФ, в отсутствие в договоре управления иной процедуры распределения экономии средств, она остаётся в распоряжении управляющей организации, если:

1. УО в полном объёме выполнила работы и оказала услуги, предусмотренные договором управления многоквартирным домом и внесённые в ГИС ЖКХ.

Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о выполняемых по договору управления работах и услугах, связанных с достижением целей управления МКД, данные об их стоимости и отчёт об исполнении договора управления (пп. «г», «и» п.3 ПП РФ № 731).

С 1 июля 2017 года УО обязаны в полном объёме раскрывать данную информацию в ГИС ЖКХ (ч.21 ст.6, ч.4 ст.12 № 209-ФЗ).

Запланированные работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту ОИ МКД вносятся в ГИС ЖКХ управляющей организацией в перечни работ и услуг с указанием объёма, стоимости и количества по каждому пункту.

Перечень должен быть отражён в системе в том объёме, в котором он указан в договоре управления, так как перечень является неотъемлемой его частью и не должен ему противоречить (ч.3 ст.162 ЖК РФ).

2. Экономия средств не привела к снижению качества услуг и работ, выполненных по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД, что подтверждено актами приёмки работ и услуг.

Чтобы оставить себе экономию средств, УО должна получить подписанные собственниками помещений в МКД акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ, составленные в соответствии с требованиями п.9 «Правил оказания услуг и выполнения работ», утверждённых постановлением Правительства РФ от 03.04. 2013 № 290.

От лица собственников акты подписывает председатель совета МКД (п.4. ч.8 ст.161.1 ЖК РФ).

Форма акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр, при этом в документе не установлены конкретные сроки и периодичность подписания актов приёмки работ и услуг.

При заключении договора управления следует это предусмотреть: например, установить сроки подписания актов выполненных работ раз в год с направлением документов заказным письмом председателю совета дома.

Также целесообразно прописать в договоре управления процедуру составления акта приёмки в одностороннем порядке, указав сроки оповещения о проверке выполненных работ и услуг и последствиях неявки представителя собственников помещений в МКД.

Данные условия должны быть подробно прописаны и вынесены на обсуждение на общее собрание собственников помещений в МКД.

Это обезопасит УО в случаях, если собственники будут уклоняться от подписания актов.

Нужно ли менять ранее заключённые договоры управления

В поправках, которые внесены в ЖК РФ № 485-ФЗ, нет требования о том, что подписанные до января 2018 года договоры управления необходимо перезаключить.

При этом ч.12 ст.162 ЖК РФ к ним применяется, так как не введена обратная сила закона.

Если стороны по договору управления не хотят применять положения ч.12 ст.162 ЖК РФ, то им следует внести изменения в действующий договор управления, указав в нём иную процедуру распределения экономии.

Сделать это можно только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч.1,8 ст.162 ЖК РФ, гл.29 ГК РФ).

Как связаны ГИС ЖКХ и экономия УО

Согласно ч.12 ст.162 ЖК РФ, чтобы УО могла оставить у себя экономию средств, ей необходимо корректно и в полном объёме отразить в ГИС ЖКХ следующую информацию:

•        перечень работ и услуг за период в соответствии с договором управления с указанием стоимости, объёма, количества;
•        информацию о размере платы за работы и услуги по договору управления МКД в разделе: «Договоры управления» – выбрать договор – в выпадающем меню выбрать «Информацию о размере платы за жилое помещение»;
•        отчёт о выполнении договора управления;
•        акты приёмки по форме, утверждённой приказом Минстроя от 26.10.2015 № 761/пр, в которых собственники помещений в МКД не предъявляют УО претензий к качеству выполненных работ и оказанных услуг.

Обратите внимание, что в законодательстве не сформулировано условия о пропорциональном уменьшении доли экономии, если к какой-то из работ или услуг у собственников остались претензии по качеству.

Следовательно, если в акте приёмки представитель собственников укажет, что работа выполнена не полностью, не в установленные сроки, с отклонениями от качества, перечислит конкретные недостатки и факты, то управляющая организация потеряет право на всю экономию.