Плата за жилое помещение

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт и оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту жилых домов в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.3 ст.154 ЖК РФ и п.9 ст.155 ЖК РФ)

Наниматели жилых помещений вносят плату за жилое помещение, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением - плату за наем (пп.1 п.1 ст.154 ЖК РФ), которая вносится наймодателю (п.3 ст.155 ЖК РФ). Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживает несколько граждан, устанавливается собственником общежития (п.6 ст.156 ЖК РФ). Размер платы за пользование жилым помещением устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (п.4 ст.156 ЖК РФ).

Обращаем внимание, что в соответствии с пп.2 п. 1 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в качестве обязательного платежа только для нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах.

В соответствии с п.21 Типового договора найма жилого помещения в общежитии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.01.06 № 42, ценой договора найма является плата за жилое помещение, вносимая нанимателем в порядке и в размерах, предусмотренных жилищным законодательством.

Из приведенных положений жилищного законодательства следуют выводы:

Плата за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых домах муниципального общежития, представляет собой один платеж в виде платы за пользование жилым помещением, размер которой устанавливается органом местного самоуправления в определяемом им порядке. В соответствии с п.4 и п.6 ст.156 ЖК РФ этот порядок может предусматривать включение в состав такой платы одновременно:

- стоимости услуг непосредственно по найму жилого помещения (т.е. за право пользования жилым помещением),

- стоимости (или любой доли такой стоимости) всех или отдельных видов услуг, оказываемых непосредственно проживающим в общежитии ( кастелянши, охрана, библиотека, ремонтные работы оборудования комнат, оборудования мест общего пользования: душевых, туалетных комнат, кухонь и т.п.),

- стоимости (или любой доли такой стоимости) работ по содержанию и ремонту здания общежития, исходящей из стоимости соответствующих работ для ОМС.

Обращаем внимание, что у ОМС отсутствует обязанность формировать плату за жилое помещение для нанимателей общежитий (не относящихся к категории «многоквартирные дома»), включая в нее расходы (полностью или долей) на содержание общежития, поскольку для нанимателей общежитий не предусмотрено внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако, ОМС имеет право установить порядок определения платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений в общежитии исходя из любых критериев ( включая техническое состояние общежития и его обустройство), характеризующих качество и благоустройство жилого помещения, предоставляемого под общежитие в жилом доме.

Исходя из положений п.п.2, 4, 6 ст.156 ЖК РФ размер платы за жилое помещение в общежитии для каждого нанимателя определяется исходя из доли площади комнаты, приходящейся на данного нанимателя, в общей площади всех комнат в общежитии. Такая плата может устанавливаться не из расчета на 1 квадратный метр жилой площади, приходящейся на нанимателя, а в твердой стоимостной величине исходя из планировки и размеров комнат, расположения в них мебели и оборудования, порядка ежемесячного внесения платы. Т.е. размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений в муниципальном общежитии, расположенных в жилом доме, может устанавливаться из расчета за месяц ее внесения в зависимости от видов и размеров комнат, наличия оборудования в них:

- при покомнатном заселении – за пользование комнатой,

 -при заселении нескольких нанимателей в одну комнату – за 1 проживающего (койко-место). 

Исходя из совокупности норм Жилищного кодекса РФ о порядке оплаты работ по содержанию и ремонту жилых домов собственниками помещений (п.3 ст.154 ЖК РФ и п.9 ст.155 ЖК РФ) и порядка определения и внесения платы за пользование жилым помещением наймадателю (п.1 ст.154 ЖК РФ, п.п.2, 4, 6 ст.156 ЖК РФ, п.3 ст.155 ЖК РФ и п.21 типового договора найма) порядок оплаты работ по содержанию и ремонту зданий общежитий, представляющих собой жилые дома, установлен только для собственников таких домов. Следовательно, собственник жилого дома – ОМС обязан:

- оплатить работы по содержанию и ремонту жилых домов лицам, с которыми ОМС заключил договор на выполнение таких работ,

- установить плату за жилое помещение (или плату за пользование жилым помещением) для нанимателей комнат в общежитии и установить порядок ее взимания. Такая плата от нанимателей общежитий в соответствии с положениями ст.62 БК РФ представляет собой доходы местного бюджета от использования муниципального имущества, поэтому подлежит зачислению на бюджетный счет администратора соответствующих доходов местного бюджета.

Таким образом, Жилищный кодекс РФ не устанавливает порядок внесения платы за жилое помещение нанимателями жилых помещений в общежитии в адрес иных лиц, кроме, как в адрес наймодателя, и не устанавливает зависимости размера такой платы от расходов, необходимых собственнику общежития на содержание здания общежития и имущества в нем.

Плата за коммунальные услуги

Собственники жилых домов оплачивают коммунальные услуги в виде платы за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п.3 ст.154 ЖК РФ и п.9 ст.155 ЖК РФ).

Наниматели жилых помещений вносят плату за коммунальные услуги (пп.3 п.1 ст.154 ЖК РФ), однако порядок внесения такой платы Жилищным кодексом РФ не установлен в ст.155 ЖК РФ. Следовательно, для указанного случая будет действовать норма, установленная ст.678 ГК РФ, а именно: «если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи». Т.е., наниматели жилых помещений в общежитии оплачивают коммунальные услуги в порядке, установленном собственником помещений в общежитии.

В соответствии с типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42, наймодатель обязан обеспечить предоставление нанимателю коммунальных услуг (пп.7 п.15 договора), имеет право требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п.14 договора), при этом ценой договора найма является только плата за жилое помещение (п.21 договора). Такие условия типового договора найма указывают на обязанность нанимателя жилого помещения в общежитии самостоятельно вносить коммунальные платежи в порядке, который доводится до сведения нанимателя наймодателем.

Чтобы определить возможный порядок внесения платы за коммунальные услуги нанимателями жилых помещений в общежитиях обратимся к Правилам предоставления коммунальных услуг (далее Правила). В соответствии с п.3 Правил коммунальные услуги гражданам предоставляются Исполнителем, под которым для целей предоставления коммунальных услуг потребителям, проживающим в жилых помещениях в жилых домах, полностью принадлежащих ОМС, понимается организация, отвечающая за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, одновременно производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. Следовательно, поскольку работы по обслуживанию внутридомовых инженерных систем выполняются в составе работ по содержанию и ремонту зданий общежитий и оборудования в нем, Исполнителем коммунальных услуг и для собственника общежитий и для нанимателей комнат в общежитии должна стать организация, которая заключит муниципальный контракт с ОМС на содержание и ремонт задания общежития.

Таким образом, из совокупности указанных норм жилищного законодательства, в т.ч. норм п.п. 4, 37, 38, 49 – 52 Правил, следует, что размер платы за коммунальные услуги вносится нанимателями и собственниками помещений в общежитиях Исполнителю коммунальных услуг, а именно - организации, заключившей договор с собственником общежитий на содержание и ремонт зданий общежитий и одновременно на предоставление коммунальных услуг проживающим гражданам в общежитии.

Размер платы за коммунальные услуги для каждого нанимателя и, в случаях установленных жилищным законодательством, для собственника жилых помещений рассчитывается исходя из объемов коммунальных ресурсов и тарифов для населения на коммунальные ресурсы в порядке определения такой платы, установленном Правилами.

Однако, в отдельных случаях при предоставлении жилых помещений в муниципальном общежитии для целей краткосрочного проживания считаем, что вариант внесения платы соответствующими нанимателями не удобен ни для нанимателей, ни для управляющих организаций. Для случаев предоставления жилых помещений в общежитиях в краткосрочный наем считаем возможным принятие решения ОМС о невнесении такими нанимателями отдельной платы за коммунальные услуги и принятии на себя обязательств по оплате соответствующих расходов на оплату коммунальных ресурсов в доле, приходящейся на соответствующие помещения или количество проживающих. ОМС в указанном случае вправе увеличить для таких проживающих плату за жилое помещение с учетом включения в размер платы суммы компенсации расходов ОМС, связанных со стоимостью предоставления проживающим коммунальных услуг.

Таким образом, при предоставлении жилых помещений в краткосрочный наем ОМС вправе установить плату за жилое помещение для проживающих в общежитии краткосрочный период, включающей в себя весь комплекс услуг (в т.ч. коммунальных), предоставляемых нанимателю за период проживания исходя из расчета стоимости проживания в 1 сутки (аналогично определению стоимости гостиничных услуг).

Предмет и цена договора, заключаемого собственником общежитий на содержание здания общежития и предоставление коммунальных услуг

ОМС, как собственник здания общежития, обязан провести конкурс на размещение заказа по выполнению работ по содержанию и ремонту жилых домов общежитий у любого подрядчика в соответствии с правилами проведения конкурсов, установленными Законом № 94-ФЗ, и предметом такого конкурса должно стать «Выполнение работ по содержанию и ремонту зданий общежитий и предоставление проживающим в общежитии коммунальных услуг». В соответствии с п.1 ст.7 ЖК РФ к отношениям по выполнению такого комплекса работ одной организацией относительно жилых домов можно применить аналогию положений раздела УШ ЖК РФ, регулирующих отношения по управлению многоквартирными домами. Следовательно не будет противоречить жилищному законодательству, если предметом указанного выше конкурса будет «Управление жилыми домами общежитий» по комплексу работ, указанному в конкурсной документации, а победитель конкурса в последующем будет именоваться управляющей организацией соответствующими жилыми домами.

При этом по решению ОМС размещение муниципального заказа может осуществляться по каждому зданию общежития, по нескольким зданиям общежитий или по всем зданиям общежитий. Заказы могут группироваться по лотам. По каждому зданию общежития в зависимости от степени его благоустройства устанавливается перечень предоставляемых коммунальных услуг.

Результатом соответствующего конкурса является заключение муниципального контракта или нескольких муниципальных контрактов по предмету конкурса.

 Цена каждого такого муниципального контракта должна определяться по двум составляющим:

1) Цена работ по содержанию здания общежития и имущества в нем определяется   от сметной стоимости всех видов работ, связанных с содержанием каждого здания общежития и имущества в нем по перечню и объемам, устанавливаемым в конкурсной документации. Такая цена изначально не связана с количеством квадратных метров, занимаемых жилыми помещениями в общежитии, и, тем более, с ценой на квадратный метр жилого помещения в общежитии. Оплата работ по такому муниципальному контракту должна осуществляться в соответствии с порядком, установленным Законом № 94-ФЗ, а именно: по актам выполненных работ, график выполнения которых устанавливается в контракте, с допускаемым авансом не более 30% цены контракта. Подрядная организация – победитель конкурса, заключившая такой муниципальный контракт выполняет соответствующие работы для собственника общежитий, т.е. передает результаты работ собственнику, а собственник общежитий (или уполномоченное лицо) принимает соответствующие работы по актам выполненных работ.

2) Цена предоставления коммунальных услуг определяется в соответствии с положениями ст.157 ЖК РФ и положениями Правил. Такая цена не определяется в контракте в виде твердой цены, поскольку зависит от объемов подаваемых коммунальных ресурсов в здания общежитий, которые в свою очередь зависят от количества проживающих и времени проживания в общежитиях граждан в период действия контракта. В контракте устанавливается порядок определения цены контракта по предоставлению коммунальных услуг расчетным способом со ссылками на Правила предоставления коммунальных услуг гражданам и тарифы на коммунальные ресурсы, устанавливаемые для граждан в соответствии с законодательством РФ. При этом в контракте рекомендуется установить порядок определения ежемесячного количества коммунального ресурса, приобретаемого у ресурсоснабжающих организаций (по общедомовым приборам учета, по расчетным формулам или по нормативам потребления коммунальных услуг), который в последующем должен лечь в основу определения такого количества ресурсов в договорах, заключаемых между организацией – победителем конкурса и ресурсоснабжающими организациями.

Порядок оплаты договора

Как указано выше, оплату работ по содержанию здания общежития и имущества в нем обязан производить собственник общежития – муниципальный заказчик непосредственно организации – победителю конкурса на размещение соответствующего муниципального заказа (далее – Исполнителю контракта). При этом, ввиду отсутствия в жилищном законодательстве обязанностей и ответственности нанимателей жилых помещений в общежитии производить оплату таких работ путем внесения платы за жилое помещение иному лицу, кроме как наймодателю, то муниципальный заказчик несет полную ответственность за оплату работ по контракту в соответствии с условиями контракта.

В такой схеме финансовых отношений направить средства граждан, проживающих в жилом доме общежития, в виде платы за жилое помещение, предназначенной наймодателю, в адрес Исполнителя контракта возможно с учетом применения положений ст.313 ГК РФ. В соответствии со ст.313 ГК РФ допускается оплата кредитору (Исполнителю контракта) за должника (собственника общежитий) третьими лицами – нанимателями жилых помещений в общежитии. При недостаточности таких средств собственник обязан доплатить до цены контракта. При этом такой порядок расчетов не снимает ответственность собственника общежитий за неплатежи нанимателей.

Таким образом порядок оплаты муниципального контракта Исполнителю контракта в части стоимости работ по содержанию здания общежития и имущества в нем устанавливается по решению муниципального заказчика:

- или в полном размере за счет бюджетных средств (с получением платы за жилое помещение от нанимателей в доходы местного бюджета),

- или в размере разницы между стоимостью работ по цене контракта и суммой оплаты контракта, поступающей Исполнителю контракта от нанимателей жилых помещений в общежитии.

Однако  плата за коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, в соответствии с жилищным законодательством подлежит оплате непосредственно гражданами в адрес Исполнителя коммунальных услуг – Исполнителя контракта. При этом жилищным законодательством не установлена ответственность наймодателя за полноту и своевременность внесения платы за коммунальные услуги нанимателями в адрес Исполнителя, кроме случая, когда по решению наймодателя размер платы для нанимателя устанавливается в меньшей величине, чем размер такой платы определяется в соответствии с жилищным законодательством (п.4 ст.155 ЖК РФ и п.36 Правил). 

Таким образом,  рассматриваемый муниципальный контракт является смешанным по порядку его оплаты, т.е. предусматривает оплату работ по содержанию здания общежития и имущества в нем муниципальным заказчиком и не предполагает в силу норм жилищного законодательства его оплату непосредственно муниципальным заказчиком стоимости предоставления коммунальных услуг. Следовательно, для исполнения такого муниципального контракта следует руководствоваться кроме положений Закона № 94-ФЗ, нормами ст. 526, п.1 ст. 529, ст.ст. 531, 532, 533 ГК РФ. Согласно положениям, указанным в данных статьях, устанавливается следующая процедура оплаты Исполнителю контракта стоимости предоставляемых им коммунальных услуг в зданиях общежитий:

- согласно условиям контракта Исполнитель обязуется предоставить коммунальные услуги, предусмотренные контрактом, в объеме и по стоимости, определяемые в контракте, непосредственно гражданам - потребителям коммунальных услуг (ст.526 ГК РФ),

- Муниципальный заказчик обязуется уведомить нанимателей жилых помещений в общежитиях об Исполнителе коммунальных услуг и о порядке внесения платы за коммунальные услуги непосредственно Исполнителю (п.1 ст.529 ГК РФ, ст.531 ГК РФ),

- Муниципальный заказчик вправе установить в контракте порядок оплаты нанимателями стоимости предоставляемых им коммунальных услуг в размере меньшем, чем такая плата для нанимателей устанавливается в соответствии с законодательством. В указанном случае Муниципальный заказчик обязан доплатить Исполнителю контракта разницу между стоимостью коммунальных услуг для граждан, определяемой в соответствии с контрактом и стоимостью коммунальных услуг, подлежащей оплате нанимателями (ст.532 ГК РФ, п.4 ст.155 ЖК РФ, п.36 Правил).  

Исключением из такого порядка оплаты коммунальных услуг будет случай определения нанимателей, проживающих в общежитии краткосрочный период, порядка внесения платы за пользование общежитием вместе с платой за коммунальные услуги наймодателю. Соответствующий объем коммунальных услуг должен определяться в договоре с Исполнителем контракта отдельно и подлежит оплате Муниципальным заказчиком.