|
Вносится депутатами
Государственной Думы
В.С.Плескачевским,
М.Л.Шаккумом,
Проект № 395919-5
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Предмет настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон в целях обеспечения интересов и прав собственников помещений в многоквартирном доме регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения безопасных условий проживания граждан в таких домах (далее - деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации), а также устанавливает обязанности лиц, участвующих в управлении многоквартирными домами.
2. Особенности деятельности по управлению многоквартирными домами, являющимися уникальными объектами, объектами культурного наследия (памятниками), могут устанавливаться иными федеральными законами.
Статья 2. Регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации
1. Деятельность по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом, техническими регламентами, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, федеральными стандартами, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами.
2. Государственное регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации, деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасности, а также деятельность их саморегулируемых организаций, в части надзора и нормативно-правового регулирования и ведение государственного реестра саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации (далее – уполномоченный федеральный орган).
3. Государственный контроль за деятельностью саморегулируемых организаций в области управления многоквартирными домами осуществляется в соответствии с действующим федеральным законодательством.
Статья 3. Управление многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации
1. Под управлением многоквартирными домами в целях обеспечения их безопасной эксплуатации понимается деятельность по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества в таких домах, по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таких домах и пользующихся помещениями в таких домах лицам, осуществление иной деятельности в целях обеспечения их безопасной эксплуатации в соответствии с их количественными и качественными показателями и требованиями к надёжности и безопасности.
Собственники (объединение собственников) помещений в многоквартирном доме (далее – собственники) обязаны обеспечить управление многоквартирным домом в период его эксплуатации в соответствии с требованиями технических регламентов безопасности, иных законодательных и нормативных правовых актов Российской Федерации.
2. Управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется собственниками непосредственно, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом либо привлекаемой в соответствии с жилищным законодательством управляющей организацией, являющейся членом саморегулируемой организации управляющих многоквартирными домами (далее – управляющая организация).
3. Лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и (или) имуществу собственников, а также третьих лиц, в результате или процессе осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.
Глава 2. САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ В СФЕРЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ БЕЗОПАСНОСТИ В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.
Статья 4. Саморегулируемые организации управляющих многоквартирными домами
1. Саморегулируемыми организациями управляющих многоквартирными домами (саморегулируемые организации) признаются некоммерческие организации, созданные в целях обеспечения их членами безопасности многоквартирных домов, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами.
2. Порядок приобретения и прекращения статуса саморегулируемых организаций, функции, права и обязанности, принципы и порядок осуществления деятельности, требования к стандартам и правилам саморегулируемой организации определяются Федеральным законом от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (далее – Федеральный закон «О саморегулируемых организациях»), с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
3. Для целей включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций, такая некоммерческая организация должна соответствовать требованиям:
а) объединение в составе некоммерческой организации в качестве ее членов не менее чем сто индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами;
б) обеспечение имущественной ответственности членов саморегулируемой организации.
4. Некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации, не может быть реорганизована.
5. Контроль саморегулируемой организации за деятельностью своих членов осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О саморегулируемых организациях».
Статья 5. Раскрытие информации о деятельности саморегулируемой организации
Саморегулируемая организация в целях обеспечения доступа к информации о своей деятельности и деятельности своих членов наряду с информацией, предусмотренной Федеральным законом "О саморегулируемых организациях", обязана размещать на своем сайте в сети "Интернет" следующую информацию:
1) наименование, адрес (место нахождения) и номера контактных телефонов саморегулируемой организации;
2) наименование, адрес и номера контактных телефонов органа надзора за деятельностью саморегулируемых организаций;
3) наименование, адрес (место нахождения) и номера контактных телефонов некоммерческих организаций, членом которых является саморегулируемая организация, в том числе Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью;
4) сведения о многоквартирных домах, управление которыми осуществляется членами саморегулируемой организации;
6) форма свидетельства о членстве в саморегулируемой организации;
7) реестр договоров управления многоквартирными домами, заключенных членами саморегулируемой организации;
8) сведения о компенсационном фонде, в том числе информацию о денежной оценке компенсационного фонда, об инвестиционной декларации компенсационного фонда, о фактах обращения взысканий на компенсационный фонд, порядке и основаниях осуществления выплат из компенсационного фонда;
9) реестр договоров страхования гражданской ответственности членов саморегулируемой организации с указанием информации о наименовании страховых организаций, месте их нахождения, лицензиях и контактной информации.
Статья 6. Документы саморегулируемой организации
1. Саморегулируемая организация обязана разработать и утвердить:
1) условия членства в саморегулируемой организации – документ, устанавливающий условия приема в члены саморегулируемой организации, требования к членам саморегулируемой организации и условия исключения из членов саморегулируемой организации;
2) стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами – документы, устанавливающие в соответствии с законодательством Российской Федерации правила и требования к управлению многоквартирным домом, системе внутреннего контроля;
3) правила контроля саморегулируемой организации – документ, устанавливающий правила контроля за соблюдением членами саморегулируемой организации условий членства в саморегулируемой организации, требований стандартов и правил управления многоквартирными домами;
4) документ, устанавливающий систему мер дисциплинарного воздействия за несоблюдение членами саморегулируемой организации законодательства Российской Федерации, условий членства в саморегулируемой организации, правил контроля саморегулируемой организации, требований технических регламентов, требований стандартов и правил управления многоквартирными домами.
2. Документы саморегулируемой организации, указанные в части 1 настоящей статьи, не должны:
1) противоречить требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям технических регламентов;
2) устанавливать преимущества для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, являющихся учредителями такой организации;
3) приводить к ограничению или устранению конкуренции, в том числе к разделу товарного рынка по территориальному принципу, объему продажи или покупки товаров, ассортименту реализуемых товаров либо составу продавцов или покупателей (заказчиков), созданию препятствий к доступу на товарный рынок хозяйствующим субъектам.
3. Условия членства в саморегулируемой организации в том числе устанавливают:
1. квалификационные требования к индивидуальным предпринимателям, работникам индивидуального предпринимателя, работникам юридического лица;
2. требования о страховании членами саморегулируемой организации своей гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, включая общее имущество в многоквартирном доме, вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по управлению многоквартирным домом;
3. требования о страховании иных связанных с управлением многоквартирным домом рисков, в том числе о страховании общего имущества многоквартирного дома, страховании ответственности подрядных организаций, страховании работников индивидуального предпринимателя, работников юридического лица от несчастных случаев и болезней;
4. размер членских взносов.
4. Стандартами и правилами деятельности по управлению многоквартирными домами могут устанавливаться:
1. условия и перечни работ и услуг, подлежащие включению в договор управления многоквартирным домом;
2. требования к управляющим организациям относительно предупреждения и разрешения конфликтных ситуаций с собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, пользующимися помещениями в многоквартирном доме, созданными в многоквартирным доме, которым осуществляется управление соответствующей управляющей организацией, товариществами собственников жилья, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами;
3. требование о наличии сертификации работ (услуг), выполняемых оказываемых) при управлении многоквартирным домом, сертификации системы управления качеством таких работ (услуг);
4. порядок привлечения управляющей организацией третьих лиц для выполнения работ (оказания услуг), связанных с управлением многоквартирным домом;
5. требования к ведению технической документации на многоквартирный дом;
6. правила и требования к организации содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
7. порядок определения размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги.
5. Решение об утверждении документов, указанных в части 1 настоящей статьи, о внесении в эти документы изменений, а также решения о признании утратившими силу таких документов принимаются постоянно действующим коллегиальным органом саморегулируемой организации и вступают в силу через десять дней со дня опубликования соответствующего решения в порядке, установленном уставом саморегулируемой организации.
Статья 7. Членство в саморегулируемой организации
1. Управляющая организация может являться членом только одной саморегулируемой организации.
1. Для приема в члены саморегулируемой организации управляющая организация представляет в саморегулируемую организацию следующие документы:
1) заявление о приеме в члены саморегулируемой организации;
2) копия документа, подтверждающего факт внесения в соответствующий государственный реестр записи о государственной регистрации управляющей организации, а также копии учредительных документов (для юридического лица), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранного юридического лица);
3) документы, подтверждающие выполнение управляющей организацией условий членства в саморегулируемой организации;
1. Истребование от индивидуального предпринимателя или юридического лица наряду с документами, указанными в части 2 настоящей статьи, иных документов для приема в члены саморегулируемой организации не допускается.
2. В срок не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения документов, указанных в части 2 настоящей статьи, саморегулируемая организация осуществляет их проверку и обязана принять решение о приеме индивидуального предпринимателя или юридического лица в члены саморегулируемой организации или об отказе в приеме с указанием причин отказа, а также направить или вручить данное решение такому индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу.
3. Индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, принятому в члены саморегулируемой организации, направляется свидетельство установленного саморегулируемой организацией образца в срок не позднее пяти рабочих дней, после принятия соответствующего решения, уплаты вступительного, членского взноса, взноса в компенсационный фонд и представления копии договора страхования гражданской ответственности за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов в рамках деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществляемых индивидуальным предпринимателем или юридически лицом, соответствующего положениям статьи 8 настоящего Федерального закона
4. В свидетельстве о членстве в саморегулируемой организации содержится следующая информация:
1) сведения о саморегулируемой организации, выдавшей свидетельство (наименование, адрес (место нахождения) и номера контактных телефонов, регистрационный номер согласно государственному реестру саморегулируемых организаций);
2) сведения о члене саморегулируемой организации (наименование, адрес (место нахождения) и номера контактных телефонов);
3) сведения о том, что свидетельство подтверждает право осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами;
4) регистрационный номер в реестре членов саморегулируемой организации;
5) дата выдачи свидетельства.
Свидетельству о членстве в саморегулируемой организации присваивается регистрационный номер. Свидетельство подписывается руководителем саморегулируемой организации и заверяется печатью.
1. Основаниями для отказа в приеме индивидуального предпринимателя или юридического лица в члены саморегулируемой организации являются:
1) невыполнение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем условий членства в саморегулируемой организации;
2) членство юридического лица или индивидуального предпринимателя в другой саморегулируемой организации;
3) возбуждение в отношении юридического лица или индивидуального предпринимателя процедуры банкротства;
4) непредставление индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в полном объеме документов, предусмотренных частью 2 настоящей статьи;
5) исключение индивидуального предпринимателя или юридического лица из членов иной саморегулируемой организации управляющих организаций за нарушение требований настоящего Федерального закона, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации управляющих организаций прошло менее чем три года.
10. Решения саморегулируемой организации о приеме в члены саморегулируемой организации, об отказе в приеме в члены саморегулируемой организации, ее бездействие при приеме в члены саморегулируемой организации, могут быть обжалованы в арбитражный суд.
Статья 8. Прекращение членства в саморегулируемой организации
1. Членство в саморегулируемой организации прекращается в случаях:
1) добровольного выхода члена саморегулируемой организации из саморегулируемой организации;
2) исключения из членов саморегулируемой организации;
3) смерти индивидуального предпринимателя члена саморегулируемой организации или ликвидации юридического лица – члена саморегулируемой организации.
2. Саморегулируемая организация принимает решение об исключении из членов саморегулируемой организации юридического лица или индивидуального предпринимателя в случаях, установленных учредительными документами саморегулируемой организации, а также:
1) неоднократного в течение одного года или грубого нарушения членом саморегулируемой организации требований правил контроля в области саморегулирования, требований стандартов и правил управления многоквартирными домами, в том числе в части нарушения или невыполнения положений настоящего Федерального закона;
2) неоднократной в течение двенадцати месяцев неуплаты членских взносов в установленный срок;
3. Лицу, прекратившему членство в саморегулируемой организации, не возвращаются уплаченные вступительный взнос и членские взносы
4. Решение саморегулируемой организации об исключении из членов саморегулируемой организации может быть обжаловано юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем или лицом, в отношении которого вынесено такое решение, в арбитражный суд.
Статья 9. Обеспечение имущественной ответственности членов саморегулируемой организации
1. В целях обеспечения гарантий возмещения вреда, причиненного членами саморегулируемых организаций юридическим и (или) физическим лицам вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в рамках осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами :
1) саморегулируемая организация формирует компенсационный фонд за счет взносов членов саморегулируемой организации;
2) член саморегулируемой организации обеспечивает страхование своей гражданской ответственности при осуществлении работ (услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов.
2. Порядок формирования компенсационного фонда, размер взносов в компенсационный фонд утверждаются решением постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации. Минимальный взнос каждого члена саморегулируемой организации в компенсационный фонд должен составлять 100 000 рублей.
3. Член саморегулируемой организации обязан обеспечить страхование своей гражданской ответственности при осуществлении работ (услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов в рамках деятельности по управлению многоквартирными домами, за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов. Минимальный размер страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности члена саморегулируемой организации, осуществляющего работы (услуги) по содержанию и ремонту многоквартирных домов в рамках деятельности по управлению многоквартирными домами, за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту многоквартирных домов (далее – договор страхования гражданской ответственности), должен составлять не менее 500 000 рублей на многоквартирный дом.
4. Договоры страхования гражданской ответственности заключаются со страховыми организациями, зарегистрированными на территории Российской Федерации, имеющими лицензии, установленные законодательством Российской Федерации. Договоры страхования гражданской ответственности заключаются в соответствии с правилами страхования, утвержденными в установленном порядке.
5. Срок действия договора страхования гражданской ответственности не может быть менее одного года.
6. Члены саморегулируемой организации обязаны обеспечить страхование гражданской ответственности, соответствующее положениям настоящей статьи, в течение всего периода своего членства в саморегулируемой организации.
7. Требования о получении компенсационной выплаты за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации только в случае совпадения следующих условий:
1) для возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по управлению зданиями и сооружениями, недостаточно средств, полученных по договору страхования гражданской ответственности членов саморегулируемой организации;
2) управляющая организация – член саморегулируемой организации отказалась удовлетворить требование о возмещении вреда либо собственник или иное потерпевшее лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование о возмещении вреда.
Требование о возмещении вреда за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации управляющих организаций, членом которой является или являлась на момент причинения вреда.
8. В случае осуществления выплат из средств компенсационного фонда саморегулируемой организации член саморегулируемой организации или ее бывший член, по вине которых был причинен вред, а также иные члены саморегулируемой организации должны внести взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации в целях увеличения размера такого фонда в порядке и до размера, которые установлены уставом саморегулируемой организации, но не ниже определяемого в соответствии с настоящим Федеральным законом минимального размера компенсационного фонда в течение не более чем шестидесяти календарных дней со дня осуществления указанных выплат.
Статья 10. Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами
1. Национальным объединением саморегулируемых организаций управляющих многоквартирными домами признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями управляющих многоквартирными домами, зарегистрирована в установленном порядке и членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций управляющих организаций.
2. Национальное объединение саморегулируемых организаций создается в целях содействия созданию эффективного и качественного рынка услуг по управлению многоквартирными домами, повышения ответственности его членов, обеспечения общественных и профессиональных интересов, формирования единых подходов к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами, выработки единой позиции управляющих организаций по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций, а также в целях взаимодействия саморегулируемых организаций с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и потребителями услуг управляющих организаций.
3. Основными функциями Национального объединения саморегулируемых организаций являются:
представление и защита интересов саморегулируемых организаций управляющих организаций в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;
подготовка и направление на рассмотрение органов государственной власти Российской Федерации, органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предложений по вопросам формирования и реализации государственной политики и осуществляемой органами местного самоуправления политики в области управления многоквартирными домами;
участие в разработке и обсуждении проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления, по вопросам, связанным с деятельностью Национального объединения саморегулируемых организаций, а также подготовка и направление в органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления заключения о результатах проводимых Национальным объединением саморегулируемых организаций независимых экспертиз проектов нормативных правовых актов;
рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций, а также жалоб на саморегулируемые организации или их членов;
контроль за деятельностью своих членов в части соблюдения ими законодательства Российской Федерации и принятых Национальным объединением саморегулируемых организаций единых стандартов и общих правил саморегулируемых организаций, а также условий членства в саморегулируемых организациях;
применение мер дисциплинарного воздействия к членам Национального объединения саморегулируемых организаций, нарушившим принципы, условия членства и требования внутренних документов Национального объединения саморегулируемых организаций, вплоть до исключения из Национального объединения саморегулируемых организаций;
образование третейского суда для разрешения споров, возникающих между саморегулируемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации о третейских судах;
анализ деятельности своих членов на основании информации, представляемой ими в Национальное объединение саморегулируемых организаций в форме отчетов в порядке, установленным уставом Национального объединения саморегулируемых организаций или иным документом, утвержденным решением общего собрания членов Национального объединения саморегулируемых организаций;
создание единого общероссийского информационного портала, содержащего сводный реестр субъектов, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами,
обеспечение информационной открытости деятельности членов Национального объединения саморегулируемых организаций, публикация информации об их деятельности;
развитие сотрудничества и осуществление координации действий с национальными объединениями в смежных отраслях экономики;
осуществление иных прав и реализация иных функций, связанных с достижением целей, указанных в части 2 настоящей статьи.
4. Некоммерческая организация, соответствующая требованиям части 1 настоящей статьи, подлежит регистрации в качестве Национального объединения саморегулируемых организаций по истечении трех дней с даты представления в уполномоченный федеральный орган, уполномоченный на ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций, следующих документов:
1) заявление о регистрации в качестве Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих организаций;
2) надлежащим образом заверенные копии учредительных документов;
3) заверенные некоммерческой организацией копии заявлений о вступлении в некоммерческую организацию всех ее членов.
5. Органами управления Национального объединения саморегулируемых организаций являются:
1) общее собрание членов Национального объединения саморегулируемых организаций;
2) постоянно действующий коллегиальный орган управления Национального объединения саморегулируемых организаций (Совет);
3) исполнительный орган Национального объединения саморегулируемых организаций (единоличный исполнительный орган).
6. К исключительной компетенции общего собрания членов Национального объединения саморегулируемых организаций относятся следующие вопросы:
утверждение устава Национального объединения саморегулируемых организаций, внесение в него изменений и дополнений;
избрание членов и руководителя постоянно действующего коллегиального органа управления Национального объединения саморегулируемых организаций, досрочное прекращение полномочий указанного органа или досрочное прекращение полномочий отдельных его членов и руководителя;
избрание исполнительного директора Национального объединения саморегулируемых организаций;
установление размеров вступительного и регулярных членских взносов и порядка их уплаты;
определение приоритетных направлений деятельности и задач Национального объединения саморегулируемых организаций, принципов формирования и использования его имущества;
утверждение сметы расходов на содержание Национального объединения саморегулируемых организаций, внесение в нее изменений;
утверждение отчетов Совета Национального объединения саморегулируемых организаций, в том числе об исполнении сметы расходов на содержание Национального объединения саморегулируемых организаций;
избрание членов ревизионной комиссии Национального объединения саморегулируемых организаций сроком на два года и утверждает отчет этой ревизионной комиссии о результатах финансово-хозяйственной деятельности Национального объединения саморегулируемых организаций
принятие решения о вступлении Национального объединения саморегулируемых организаций в некоммерческие организации;
принятие решения о ликвидации Национального объединения саморегулируемых организаций
принятие иных решений, определенных общим собранием членов Национального объединения саморегулируемых организаций.
7. Совет Национального объединения саморегулируемых организаций подотчетен общему собранию членов Национального объединения саморегулируемых организаций.
Персональный состав Совета Национального объединения саморегулируемых организаций, в количестве 15 человек, избирается на срок до двух лет общим собранием членов Национального объединения с учетом следующих квот:
1) не более двух третей персонального состава Совета Национального объединения саморегулируемых организаций должны составлять представители членов Национального объединения саморегулируемых организаций;
2) не менее одной трети персонального состава Совета Национального объединения саморегулируемых организаций должны составлять независимые члены Совета. По квоте независимых членов Совета могут быть избраны представители государственных органов и органов местного самоуправления, представители общества потребителей, представители научной и педагогической общественности, и иные, не являющиеся представителями членов Национального объединения саморегулируемых организаций, лица.
8. К компетенции Совета относится решение иных вопросов деятельности Национального объединения саморегулируемых организаций, которые не входят в компетенцию общего собрания членов Национального объединения саморегулируемых организаций и исполнительных органов Национального объединения саморегулируемых организаций.
Глава 3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 11
Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2007, № 1, ст.13; № 43, ст. 5084; 2008, № 30, ст.3616) следующие изменения:
1) В статье 136:
а) в части 2 после слов «может быть создано» исключить слова «при объединении»:
б) пункт 1) части 2 изложить в следующей редакции:
«1) в многоквартирном доме, помещения в котором принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;»;
в) в пункте 2) части два дополнить словами «при объединении» перед словами «нескольких расположенных близко зданий»;
2) Статью 138 дополнить пунктом 9 следующего содержания:
«9) обеспечить страхование гражданской ответственности лиц, осуществляющих работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в целях обеспечения его безопасной эксплуатации, за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу юридических и (или) физических лиц, включая общее имущество многоквартирного дома, вследствие недостатков выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в случае, если управление многоквартирным домом в целях обеспечения его безопасной эксплуатации осуществляется товариществом собственников жилья. Договор страхования гражданской ответственности лиц, осуществляющих работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключается на срок не менее чем один год. Минимальный размер страховой суммы не должен быть менее 500 000 рублей.
3) дополнить статьей 1381 следующего содержания:
«Статья 1381. Порядок заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме между товариществом собственников жилья и собственниками помещений, не являющимися членами товарищества
1. Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме должен быть заключен в письменной форме и соответствовать требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Кодекса, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, иных законодательных и нормативных правовых актов Российской Федерации, в т.ч. требованиям технических регламентов.
2. Предложение о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (проект договора) вручается товариществом собственников жилья собственнику помещения в многоквартирном доме под расписку или передается иным способом, свидетельствующим о дате его получения.
3. При несогласии с условиями проекта договора, сторона, получившая его, обязана в тридцатидневный срок направить в адрес товарищества собственников жилья любым способом, свидетельствующим о дате его получения, протокол разногласий. В случае если такой протокол разногласий не будет направлен в установленный срок, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме считается заключенным.
4. Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме заключается на срок не менее чем один год.
5. Заключение товариществом собственников жилья договора управления с управляющей организаций в соответствии с настоящим Кодексом не освобождает товарищество собственников жилья от заключения договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.»;
4) В статье 161:
а) часть 1 изложить в следующее редакции:
«1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, посредством надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.»
б) дополнить частями 11 и 12 следующего содержания:
«11. Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
12. Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг):
а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме, в том числе осуществление контроля и мониторинга за техническим состоянием многоквартирного дома, использованием и содержанием общего имущества в таком доме с учетом требований законодательства Российской Федерации и иных нормативных и правовых актов, в том числе технических регламентов (проведение плановых и внеплановых осмотров и обязательный их учет);
б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту, в том числе с привлечением представителей собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами;
г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников помещений в данном доме и лиц, пользующихся помещениями в таком доме, их учета, принятия срочных мер, необходимых для устранения указанных в них недостатков в установленные нормативными правовыми актами сроки, учет устранений указанных недостатков; по обеспечению незамедлительного устранения аварий и неисправностей в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, восстановления условий жизнеобеспечения и безопасности граждан;
д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).»;
в) дополнить частями 10 и 11 следующего содержания:
«10. Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ управления многоквартирным домом, предусмотренный пунктом 2 части 2 статьи 161 настоящего Кодекса, обязаны обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, в том числе о выполняемых работах и оказываемых услугах и порядке их осуществления, порядке формирования и размере платы на данные работы и услуги, а также иную информацию в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации для управляющих организаций.
11. Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и (или) имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц в результате или процессе осуществления деятельности по управлению зданиями и сооружениями, независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.»;
5) В статье 162 часть 10 изложить в следующей редакции:
«10. Управляющая организация обязана обеспечить ведение и хранение технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, а за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать указанные документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме».
Президент
Российской Федерации
Пояснительная записка
к проекту федерального закона
«О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»
Проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» направлен на формирование открытого, профессионального и качественного рынка в сфере предоставления услуг по управлению зданиями и сооружениями путем описания в законодательстве предмета и состава деятельности по управлению зданиями и сооружениями в целях обеспечения их безопасной эксплуатации, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью и создания института саморегулирования в сфере управления недвижимостью.
При подготовке законопроекта учитывались следующие имеющиеся на данный момент недостатки нормативно-правого регулирования:
1) в настоящее время регулирование Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градкодекс) распространяется только на такие этапы жизненного цикла здания и сооружения, как изыскания, проектирование, строительство (создание), капремонт и утилизация (снос), и не регулирует такой важнейший этап жизненного цикла здания и сооружения, как эксплуатация;
2) общие принципы регулирования эксплуатации здания и сооружения содержатся только в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Техрегламент), частный случай регулирования управления и эксплуатации многоквартирного дома (далее – МКД) содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - Жилкодекс). Однако, при этом:
а) в Техрегламенте (как и в Градкодексе) отсутствует определенность с категорированием опасных объектов с жилыми помещениями;
б) отсутствует внятная специфика регулирования в зависимости от назначения объекта (индивидуальное жилищное строительство, МКД, публичное здание, промышленный объект, объект культурного наследия (памятник) и т.д.);
в) в Техрегламенте, Градкодексе и Жилкодексе не раскрываются понятия «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «управление», «эксплуатация», «жизненный цикл здания и сооружения» и т.д.
Также в законодательстве фактически полностью отсутствуют общие подходы в регулировании управления объектами нежилой недвижимости, в том числе объектами публичного назначения и общественными зданиями – торговыми центрами, поликлиниками, школами, детскими садами, бизнес - центрами и бизнес – инкубаторами, зданиями храмов, физкультурно-оздоровительными комплексами, стадионами, гостиницами и т.д.
Вместе с тем, в настоящее время благодаря реализации положений части 2 статьи 161 Жилкодекса активно идет становление рынка по выполнению работ и оказанию услуг в сфере управления многоквартирными домами.
По данным Минрегиона России, по состоянию на 1 января 2010 года количество многоквартирных домов составило 2 544 971 ед. при общей площади, равной 2 104 516 тыс. кв. метров. Доля МКД, в которых собственники помещений выбрали и реализуют какой-либо из способов управления, составила 73 процента (1 862 594 ед.), доля площади таких домов – 90 процентов (1 885 243,5 тыс. кв. метров), из них:
а) непосредственное управление собственниками реализуется в 44 процентах домов от общего количества МКД, где выбран один способов управления, или на 8 процентах от площади таких домов;
б) управление товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами (ТСЖ, ЖК и ЖСК) – в 10 процентах МКД, или на 24 процентах от площади таких домов;
в) управление управляющими организациями – в 46 процентах МКД, или на 68 процентах площади таких домов.
Таким образом, основная доля площади МКД находится под управлением управляющих организаций (68 процентов). Кроме того, складывается практика передачи ТСЖ, ЖК и ЖСК своих функций управления МКД управляющим организациям (по указанным данным Минрегиона России, 41 процент площади МКД, находящихся под управлением ТСЖ, ЖК или ЖСК, передано управляющим организациям).
Значительная часть домов находится под непосредственном управлением собственников (44 процента), однако площадь таких домов небольшая и составляет всего 8 процентов от общей площади МКД.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 158 Жилкодекса) бремя содержания МКД возлагается на собственника. По данным Росстата, по состоянию на 1 января 2009 года доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составила около 80 процентов. Однако в настоящее время в Российской Федерации культура несения этого бремени находится на низком уровне. Уникальность и сложность ситуации заключается в том, что, несмотря на наличие юридических предпосылок, на данный момент в большинстве домов нет социально активных собственников квартир, готовых взять на себя ответственность перед своими соседями-собственниками и начать решать вопросы, связанные с управлением их общим имуществом.
В этой связи, принятие законопроекта было вызвано наличием следующих нерешенных существенных проблем в данной области:
отсутствует необходимая определенность ответственности собственников зданий и сооружений за обеспечение безопасности зданий и сооружений;
собственник (объединения собственников) в большинстве случаев неспособен своими силами обеспечить профессиональное управление и эксплуатацию здания, сооружения, более того, собственнику неизвестно, что именно он, а не государство, обязан нести бремя содержания имущества, в том числе в части обеспечения его безопасной эксплуатации. Фактически даже объединение собственников жилья (ТСЖ, ЖК, ЖСК) неспособны нести материальную ответственность за ненадлежащее обеспечение безопасности зданий и сооружений
При этом приход частных управляющих компаний вызывает у граждан определенные опасения в части гарантий их состоятельности, надежности и профессионализма. Кроме того, сегодня формирование данного сегмента рынка практически не регулируется и не контролируется со стороны государства.
В свою очередь, для многих компаний область управления – это абсолютно новое направление деятельности, которое привлекательно в силу больших оборотов средств, возможность распоряжения ими по собственному усмотрению – хотя и в интересах собственников – а также возможность распределения заказов на различные работы и услуги в жилищно-коммунальной сфере. Однако в силу отсутствия опыта, знаний, профессионализма, недостаточности установленных законодательством норм в сфере управления многоквартирными домами, отсутствия современных стандартов и правил, такая деятельность может привести к негативным, а, в определенных случаях, необратимым последствиям для заказчика – собственника многоквартирного дома.
Для решения указанных проблем законопроектом предусматривается:
1) создание института саморегулирования в сфере управления недвижимого имущества, что позволит:
а) создать систему отраслевых стандартов качества для управляющих организаций;
б) создать систему профессиональной ответственности управляющих организаций, в том числе имущественной (формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации и обеспечение страхования ответственности управляющих организаций – членов саморегулируемой организации);
в) создать систему контроля за деятельностью управляющих организаций и саморегулируемых организаций;
г) создать для потребителей услуг возможность выбора управляющей организации исходя из показателей эффективности деятельности различных саморегулируемых организаций;
2) устранение неопределенности со статусом и положением управляющих организаций, ТСЖ, ЖК и ЖСК, их функциями и ответственностью с учетом сложившейся практики, в том числе путем ограничения выбора неэффективных способов управления;
3) обеспечение публичности и прозрачности деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК за счет обязательности раскрытия информации согласно соответствующим стандартам, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
С точки зрения обеспечения прав собственников недвижимости в законопроекте предлагаются следующие концептуальные подходы:
1) в случае, если в здании существует жилое помещение, к такому зданию должны применятся требования, предусмотренные законодательством для МКД;
2) в случае если в МКД имеется более одного собственника помещений должно быть формализовано управление объектом объединением собственников:
- в случае если число собственников до десяти - простое товарищество (договор о совместной деятельности), с поручением одному из товарищей ведения дел, связанных с управлением МКД;
- во всех остальных случаях - специальная форма некоммерческого объединения ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д.
3) разграничение услуг по управлению и эксплуатации, связанных с бременем содержания общего имущества, на:
- техническое обслуживание (включающее обследование объекта и регламентное обслуживание), аварийные работы и иные работы связанные с обеспечение безопасности – обязательные по закону;
- предоставление коммунальных услуг – обязательные в части не превышающей, требования по безопасности;
- предоставление иных услуг – определенных договором на управление.
22 сентября 2010 г.
О проекте федерального закона № 395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами»
(внесен депутатами Государственной Думы В.С.Плескачевским, М.Л.Шаккумом)
Комитет Государственной Думы по собственности решил:
1. Считать проект федерального закона № 395919-5 «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» соответствующим требованиям статьи 104 Конституции Российской Федерации и статьи 105 Регламента Государственной Думы.
2. Предложить Совету Государственной Думы принять следующее решение:
назначить Комитет Государственной Думы по собственности ответственным, а Комитет по строительству и земельным отношениям и Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - соисполнителями по указанному законопроекту;
включить указанный проект федерального закона в примерную программу законопроектной работы Государственной Думы в период осенней сессии 2010 года (ноябрь);
направить законопроект в комитеты и комиссии Государственной Думы, во фракции в Государственной Думе, Президенту Российской Федерации, в Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Правительство Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, Общественную палату Российской Федерации, законодательные (представительные) и высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации для подготовки отзывов, предложений и замечаний;
установить срок представления в Комитет Государственной Думы по собственности отзывов, предложений и замечаний до 23 октября 2010 года;
установить срок подготовки законопроекта к рассмотрению Государственной Думой в первом чтении – ноябрь 2010 года.
3. Направить настоящее решение, законопроект и материалы к нему на рассмотрение Совета Государственной Думы.
Председатель Комитета
В.С. Плескачевский
|
