В настоящий период участились случаи прекращения подачи коммунальных ресурсов ресурсоснабжающими организациями (далее - РСО) в многоквартирные дома, управление которыми осуществляется управляющими организациями (далее – УО) по причине задолженности управляющих организаций перед ресурсоснабжающими за отпущенные ресурсы. Основанием для таких отключений является, как правило, условие договора, заключенного между УО и РСО, о праве РСО прекращать отпуск коммунальных ресурсов полностью или частично за неоплату абонентом – УО предъявленных платежных документов.

В середине 2009 года появились случаи прекращения подачи водоснабжающей организацией холодной и горячей воды в многоквартирные дома из-за сложившейся задолженности УО перед водоснабжающей организацией.

Всем понятно, что задолженность управляющей организации перед ресурсоснабжающей складывается, в первую очередь, по причине задолженности населения. И вне зависимости от даже самой активной работы управляющих организаций с «неплательщиками» - и через судебные органы, и предупреждения, и отключения электрической энергии в квартирах – обеспечить 100% сбор платежей граждан за коммунальные услуги и тем более – своевременно (до 10 числа каждого месяца – за предыдущий месяц) невозможно. При отключении многоквартирных домов от подачи коммунальных ресурсов  без предоставления коммунальных услуг остаются и граждане, своевременно оплачивающие коммунальные услуги, которые обращаются за защитой своих прав в прокуратуру.

Не во всех  муниципальных образованиях прокуратура реагирует правильно на указанные обращения граждан. В одном из городов, где произошло прекращение подачи водоснабжающей организацией воды в многоквартирные дома, прокуратурой была проведена проверка по такому факту, по результатам которой подано в суд заявление, в котором прокуратура признала незаконным бездействие директора управляющей организации, который, по заключению прокуратуры, не обеспечил бесперебойную подачу водоснабжения гражданам, которые являются добросовестными плательщиками.

В большинстве случаев прекращения подачи ресурсоснабжающими организациями коммунальных ресурсов в многоквартирные дома прокуратура дает предписания администрации соответствующих муниципальных образований принять меры по недопущению возникновения чрезвычайных ситуаций в муниципальном образовании, связанных с прекращением подачи коммунальных ресурсов в многоквартирные дома.

Рассмотрим указанную проблему с позиции вариантов урегулирования отношений при ее возникновении и возможности ее последующего исключения.

Условие о возможности прекращения отпуска коммунальных ресурсов при их неоплате предусматривается в договорах, заключенных между ресурсоснабжающей организацией (далее – РСО) и управляющей организацией (далее – УО). 

Отношения, связанные с предоставлением коммунальных услуг, урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (далее – Правила № 307).

Согласно п.4 Правил № 307 коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом согласно п.3 Правил № 307 исполнителем может являться управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в обязанности, которых входит заключение договора с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги (подп. "в" п. 49 Правил).

Потребителем в соответствии с данными Правилами является, в частности, гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которому в соответствии с п. 9 Правил № 307 должно быть обеспечено бесперебойное бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю.

Следовательно, в обязанности исполнителя коммунальных услуг, не являющегося производителем коммунального ресурса входит заключение договора о приобретении    соответствующего коммунального ресурса.   При этом коммунальный ресурс покупается УО у РСО как исполнителем коммунальных услуг не в целях перепродажи, а для предоставления гражданам – потребителям коммунальной услуги.

В свою очередь, Правила № 307 не предусматривают возможность приостановления или прекращения предоставления коммунальной услуги холодного водоснабжения и отопления в случае неполной оплаты коммунальных услуг потребителем или при наличии задолженности по оплате. Что касается возможности прекращения оказания коммунальных услуг горячего водоснабжения, газа, электроэнергии, то такая возможность действительно установлена при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг потребителю (подп. "д" п. 50 Правил № 307). Однако, согласно пп. «а» п.80 Правил № 307 под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм ресурсоснабжающая организация не может вводить ограничения подачи управляющей организации коммунальных ресурсов  в случае неоплаты выставленных платежных документов. В противном случае исполнитель коммунальных услуг, не имеющий права на прекращение (ограничение), например, водоснабжения (пункты 79, 80 Правил № 307), лишается возможности обеспечить население услугами надлежащего качества (пункты 6, 9 Правил № 307), но при этом несет перед потребителями ответственность за перерывы в предоставлении услуг (приложение № 1 к Правилам).

Кроме того, согласно п.8 Правил № 307 условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Раздел Х Правил № 307 предусматривает порядок приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг, которому не должны противоречить соответствующие пункты договора,  предусматривающие ограничение подачи коммунальных ресурсов. Следовательно, заключенный между УО и РСО договор в силу названного пункта 8 Правил № 307 должен соответствовать требованиям указанного нормативного акта.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает нормы, в соответствии с которой допускалось бы отключение от коммунального ресурса всего дома, если управляющая организация на соответствующем многоквартирном доме  имеет задолженность перед ресурсоснабжающей организацией по оплате коммунальных ресурсов. К такому выводу, в частности, в отношении теплоснабжения пришел Президиум ВС в вопросе 28 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2006, а также Высший Арбитражный Суд РФ (Определение от 25.04.2008 № 5200/08).

В случае же если, несмотря на требование действующего законодательства в договорах, заключаемых между управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями содержатся иные условия прекращения подачи коммунального ресурса, чем предусмотрено разделом Х Правил № 307, то данное условие является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании вышеизложенного можно предположить, что действия ресурсоснабжающих организаций по прекращению подачи коммунальных ресурсов в многоквартирные дома являются незаконными.

Управляющие организации вправе обратиться в ресурсоснабжающие организации об исключении из договора подачи коммунальных ресурсов условий о прекращении их подачи в случае задолженности управляющей организации, при отказе РСО исключить из договора указанное условие управляющая организация может обратиться в суд о признании данного пункте незаконным.

Что касается возможных действий управляющих организаций в случае, когда уже возникли фактические отключения от снабжения коммунальными ресурсами многоквартирного дома, то управляющей организации целесообразно обратиться в арбитражный суд с иском к РСО с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части пункта договора, предусматривающего возможность прекращения отпуска соответствующих ресурсов при их неоплате в соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ. При этом в качестве основы для соответствующих требований возможно использовать приведенные выше пояснения.

Так же, исходя из положений ст.ст.90, 91 АПК РФ, считаем целесообразным одновременно с исковым заявлением направить в арбитражный суд заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрещения ответчику (РСО) совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, а именно ограничивать и прекращать подачу соответствующих коммунальных ресурсов.

Кроме того, в определенных случаях считаем возможным написать заявление прокурору с соответствующим предложением обратиться с подобным исковым заявлением в арбитражный суд в порядке п.1 ст.52 АПК РФ, согласно которой прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, в частности, о признании недействительным договора, заключенного УО с РСО в части условия о возможности прекращения отпуска коммунальных ресурсов на многоквартирные дома по причине задолженности абонента - управляющей организации.