В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Условия, при которых общее собрание имеет юридическую силу

В части 5 статьи 46 Жилищного кодекса установлены основные обстоятельства, определяющие правомерность принятых решений: решение общего собрания должно быть принято в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания. Таким образом, можно выделить ряд основных условий для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, и было обязательно для исполнения его всеми собственниками помещений в данном многоквартирном доме, а именно::

решение принято с соблюдением способа и формы уведомления собственников помещений в данном доме, установленных в частях 4, 5 статьи 45 Жилищного кодекса;

решение принято при наличии кворума собственников помещений для проведения общего собрания, установленного в части 3 статьи 45 Жилищного кодекса;

решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса;

решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания, в соответствии с требованиями части 2 статьи 46 Жилищного кодекса;

решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

решение оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в соответствии с требованиями части 1 статьи 46 Жилищного кодекса;

решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса.

Кто может и должен принимать участие в общем собрании

Необходимо обратить внимание на то, что именно собственники помещений в многоквартирном доме, не просто жильцы этого дома, а только собственники помещений в многоквартирном доме, имеют право принимать решения на общем собрании. И это одно из основных условий, которое нужно иметь в виду при организации и проведении общего собрения: проживание в доме на основании договора найма помещения не дает права принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Кроме того, необходимо учитывать то обстоятельство, что муниципалитет, как собственник неприватизированных квартир, также имеет право участия и голосования на общем собрании (через своего представителя, уполномоченного соотвествующей доверенностью).

Участие в собраниях не собственников помещений

Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов и в голосовании на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме. И только при наличии доверенности они могут принять участие в работе общего собрания и представлять интересы собственника помещения на общем собрании. Порядок выдачи доверенности, ее содержание регламентируют статьи 185 - 189 ГК РФ. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Как подготовить общее собрание – сбор участников, документы, необходимые для признания собрания правомочным.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата, место, время проведения данного собрания или (в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Кворум общего собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такое собрание должно быть проведено повторно.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, собственник квартиры общей площадью 44,2 кв. метра в многоквартирном доме, общая площадь помещений которого равна 100 кв. метрам, имеет 44,2 процента голосов.

Процесс принятия решения на общем собрании

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.