Суть нарушения

Комментарий

1. Проведение общих собраний и участие в принятии решений собственниками помещений многоквартирного дома

1.1. Исполнитель (УК, ТСЖ) выступает инициатором собрания

Противоречит ст. 45 Жилищного кодекса РФ в случае проведения внеочередного собрания, т.к. инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть лишь один из собственников помещений в многоквартирном доме; порядок проведения годовых (ежегодных) общих собраний устанавливается собственниками.

1.2. Нарушение правил подсчёта общей площади дома и площадей отдельных помещений

Часто встречается ситуация, когда общая площадь помещений многоквартирного дома занижается путём невключения в неё части площадей, например, нежилых помещений. Это искусственно улучшает процент «участия в общем собрании» и процент «проголосовавших» за то или иное решение.

Если в нескольких протоколах общих собраний общая площадь дома различается, а также отличается от альтернативных источников, то это повод для дальнейших проверок и изучения первоисточника — технического паспорта многоквартирного дома.

1.3. Вынесение на повестку дня и принятие решений по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания согласно Жилищному кодексу РФ, например: «утверждение нормативов потребления коммунальных услуг, перераспределение (направление на иные цели) платы за коммунальные услуги»

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, никакой «экономии по коммунальным услугам» быть не может, т.к. плата за коммунальные услуги должна начисляться по формулам, исключающим возможность возникновения прибылей или убытков, а также должна автоматически корректироваться по факту потребления коммунальных услуг в доме. Поэтому принятые в нарушение указанных Правил и Жилищного кодекса РФ решения незаконны.

См., например: «Верховный суд УР признал незаконными действия управляющей компании по расходованию переплаты за отопление на текущий ремонт и иные нужды».

Также есть разъяснение:
«Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не имеет полномочий устанавливать норматив потребления тепловой энергии на отопление, а также каким-либо образом перераспределять средства, поступающие в виде платы потребителей за коммунальные услуги».

2. Начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги

2.1. Нарушение порядка начисления платы за содержание и ремонт жилья

Варианты нарушений:
а) Отсутствие решения собственников о размере платы за содержание и ремонт жилья. Применение без решения собственников тарифов, утверждённых органами местного самоуправления, хотя эти тарифы могут применяться только в ограниченных законом случаях и не распространяются автоматически на всех жителей города.
б) Отсутствие структуры платы за содержание и ремонт жилья (структура платы должна быть).

См. также: «Обоснованность размера платы за содержание и ремонт жилого помещения»

2.2. Нарушение порядка начисления платы за капитальный ремонт

Варианты нарушений:
а) Отсутствие утверждённого общим собранием перечня работ по капремонту с указанием их стоимости, сроков проведения.

Согласно ч. 2 ст. 158 ЖК РФ:
«Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.»

б) Начисление платы за капитальный ремонт в нарушение ранее принятых общим собранием условий его проведения. Например, на общем собрании было принято решение об участии в федеральной программе капремонта по 185-ФЗ  и о внесении собственниками части платы за капремонт (обычно это 5%). Ремонт проводится, собственники свою долю (5%) вносят. Но начисление платы со стороны исполнителя продолжается и после того, как собственники полностью внесут свою долю, что незаконно, т.к. противоречит принятому решению собственников.

См. также: «Обоснованность платы за капремонт многоквартирного дома: как проверить?»

2.3. Нарушение порядка начисления платы за коммунальные услуги (холодная и горячая вода, водоотведение, отопление, газ, электроэнергия), в т.ч. в части периодических перерасчётов

Плата за коммунальные услуги должна начисляться строго в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг по утверждённым формулам расчёта. В установленных Правилами случаях (указаны по ссылке выше, в настоящее время возможны только раз в год в отношении отопления) должны производиться периодические перерасчёты.

УК / ТСЖ, равно как и общее собрание собственников, не имеют полномочий перераспределять средства, полученные от потребителей в доме на оплату коммунальных услуг (см. п. 1.3. выше).

2.4. Неосуществление перерасчётов платы за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении.

Правилами установлены требования к качеству коммунальных услуг и порядок установления фактов нарушения их предоставления с целью осуществления перерасчётов.

2.5. Нарушение порядка начисления пеней

Пени, начисляемые исполнителем при просрочке оплаты коммунальных услуг должны указываться в отдельном документе, направляемом потребителю. См. Правила предоставления коммунальных услуг, п. 39 в действующей редакции, п. 70 в новой редакции.

3. Неисполнение обязательных законов, нормативно-правовых актов в сфере ЖКХ

Помимо Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил предоставления коммунальных услуг, существуют и другие обязательные для исполнения нормативные акты в ЖКХ

3.1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

Правила являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10.

3.2. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами

Стандарт обязателен для исполнения.