Управление многоквартирным домом № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары осуществляет ООО «УК «Волжский-3» на основании договора на управление, эксплуатацию техническое обслуживание жилых помещений, находящихся в собственности юридического лица от 26.11.2007г., заключенного с ООО «Инкост-Инвест». В последующем, с каждым собственником помещений в этом доме заключался договор на управление эксплуатацию, техническое обслуживание жилого помещения, находящегося в собственности граждан (письмо ООО «УК «Волжский-3» от 20.07.2012г. исх.№ 200).

На проверку предоставлена копия договора на управление, эксплуатацию, техническое обслуживание жилых помещений, находящихся в собственности юридического лица от 26.11.2007г., заключенного ООО «УК «Волжский-3» с ООО «Инкост-Инвест» (проставлена печать ОАО «Инвест») и копия договора на управление, эксплуатацию, техническое обслуживание жилого помещения, находящегося в собственности граждан, заключенного ООО «УК «Волжский-3» с одним из собственников жилого помещения (кв. № 9) данного дома от 23.04.2008г.

В ходе проверки дана оценка правомерности утверждения условий договора управления многоквартирным домом № 1 по Приволжскому бульвару и его заключения управляющей организацией ООО «УК «Волжский-3» следующим требованиям законодательства.

В соответствии с частями 13, 14 статьи 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно части 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, исходя из смысла нормы, установленной частью 14 статьи 161 ЖК РФ, жилищное законодательство допускает заключение договора управления многоквартирным домом застройщиком дома и управляющей организацией до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления данным домом. Открытый конкурс проводится, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Часть 2 статьи 161 ЖК РФ устанавливает для собственников помещений в МКД обязанность по выбору одного из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД, в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Таким образом, в связи с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ собственниками помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары не исполнена обязанность, установленная п.2. ст. 161 ЖК РФ по выбору способа управления многоквартирным домом, а органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ не проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Поскольку ООО «УК «Волжский-3» с 26.11.2007г. по настоящее время осуществляет работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества МКД, а собственники помещений данного дома оплачивают эти услуги этой управляющей компании, из чего следует вывод о том, что между собственниками помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару и управляющей компанией ООО «УК «Волжский-3», выполняющей комплекс работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме, несмотря на отсутствие решения о выборе управляющей организации, фактически сложились внедоговорные отношения.

По смыслу нормы, установленной частью 1 статьи 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирного дома с управляющей организацией, утверждаются решением общего собрания собственников данного дома.

Проверкой установлено, что условия заключенных ООО «УК «Волжский-3» договоров с ООО «Инкост-Инвест» и собственниками помещений дома № 1 по Приволжскому бульвару г. Чебоксары не идентичны (пункт 1.2, разделы 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) и условия договора управления многоквартирным домом № 1 по Приволжскому бульвару не утверждены общим собранием собственников этого дома. Таким образом, ООО «УК «Волжский-3» заключил договоры с собственниками помещений без основания его заключения.

Таким образом, проверкой установлено, что собственниками помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары не исполнена обязанность, установленная п.2. ст. 161 ЖК РФ по выбору способа управления многоквартирным домом, а органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ не проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации.