Госжилинспекция Чувашии
Проведена внеплановая документарная проверка в отношении ТСЖ «Приволжский бульвар-1»
Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики проведена внеплановая документарная проверка ТСЖ «Приволжский бульвар-1».
В ходе проверки дана оценка правомерности принятия общим собранием собственников помещений МКД № 1 по Приволжскому бульвару г. Чебоксары на общем собрании таких собственников решения о создании товарищества собственников жилья, выборе способа управления многоквартирным домом, соответствием Устава ТСЖ, внесенных в Устав изменений требованиям законодательства РФ; правомерностью избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества.
1. ТСЖ «Приволжский бульвар-1» (далее – ТСЖ) создано на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1 по бульвару Приволжский в г. Чебоксары, проведенного в форме заочного голосования с 1 июля по 10 июля 2012г., оформленного протоколом № 1 от 13.07.2012г.
Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) не предъявляет особых требований к содержанию протокола, вместе с тем достаточно очевидно, что он должен содержать сведения, связанные с общей идентификацией МКД, органом управления которого является проводимое общее собрание, а также с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, повестку дня (ее формулировка должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания), вопросы, поставленные на голосование, которые должны повторять повестку дня.
Согласно части 1 статьи 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
В соответствии с частью 1.1. статьи 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Как установлено проверкой, общее собрание собственников помещений МКД № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары, оформленное протоколом № 1 от 13.07.2012г., проведено в заочной форме.
В нарушение части 1.1. ст. 136 ЖК РФ протокол № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1 по бульвару Приволжский г. Чебоксары, проведенного в форме заочного голосования с 1 июля по 10 июля 2012г., на котором принято решение о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписан председателем правления ТСЖ «Приволжский бульвар-1» Матвеевым С.В., а не всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие такого решения.
В соответствии с частями 3, 4, 5 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания;5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары инициатор проведения общего собрания в протоколе не указан, информация о направлении собственникам помещений уведомления о проведении общего собрания также отсутствует.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Согласно части 5 статьи 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В соответствии с частью 2 статьи 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Проверкой установлено, что общая площадь МКД по техническому паспорту составляет:
Площадь жилых помещений – 5480,60 кв.м., стоянки – 1294,40 кв.м, нежилые помещения (офисы) - 204,20 (н/п № 2)+135,7 (н/п № 1 лит.А)+143,6(н/п № 4 лит. А) +290,7 (н/п № 3 лит.А) +542,7 (н/п № 5) = 1316,90 кв.м.
Итого общая полезная площадь многоквартирного дома: 8091,90 кв.м.
Для определения кворума собрания необходимо наличие более чем пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме: 8091,9*50% =4045,95.
Таким образом, собрание правомочно (имеет кворум) при наличии более 4045,95 голосов участников собрания.
Исходя из смысла нормы, установленной частью 1 статьи 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ также быть принято собственниками помещений, обладающими более 4045,95 голосов.
В соответствии с частью 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
На проверку не предоставлены доказательства проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару г. Чебоксары в очной форме с такой же повесткой дня.
Все 72 бюллетеня заочного голосования не содержат информации о дате принятия решения каждым собственником, принявшем участие в данном собрании, а также о дате принятого решения участником собрания и дате получения данных бюллетеней, что делает невозможным доказательства сдачи данных бюллетеней до 11 июля 2012г., т.е. до окончания срока их приема и поэтому не могут учитываться при голосовании, так как в соответствии с частью 2 статьи 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В то же время исходя из презумпции добросовестности юридического лица и с учетом предположения, что все эти 72 бюллетеня сданы до окончания срока их приема, проведя анализ представленных на регистрацию копий бюллетеней заочного голосования и сравнение их с правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на занимаемые помещения (свидетельствами о государственной регистрации права) установлены следующие расхождения и замечания:
Всего в собрании приняли участие собственники жилых и нежилых помещений, обладающие 3987,8 (3412+575,8) голосов от общего количества голосов МКД, что составляет 49,29%.
За создание ТСЖ проголосовало: 3154+575,8=3729,80 голосов, что составляет 46,10%.
Таким образом, внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары, проведенное в форме заочного голосования в период с 1 июля по 10 июля 2012г., оформленное протоколом № 1 от 13.07.2012г. неправомочно.
2. В соответствии с частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 143 ЖК РФ).
В соответствии с п. 9 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ.
Ведение реестра членов Товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности п.7. ст. 148 ЖК РФ отнесено к обязанностям Правления ТСЖ.
Согласно части 4 статьи 143 ЖК РФ реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
нарушение п.9 ст. 138 ЖК РФ правлением ТСЖ «Приволжский бульвар-1» реестр членов ТСЖ в Госжилинспекцию Чувашии на запрос от 19.11.2012г. не представлен, и как показала проверка количество учредителей ТСЖ, принявших решение о его создании составляет менее 50 процентов голосов, от общего количества голосов в этом многоквартирном доме, и поэтому согласно части 2 статьи 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
В ходе проверки дана оценка правомерности избрания правления ТСЖ «Приволжский бульвар-1» и председателя правления товарищества собственников жилья.
В соответствии с частью 2 статьи 147 правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года.
В соответствии с частью 3 статьи 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
Как установлено проверкой, правление товарищества собственников жилья избрано внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары, оформленном протоколом № 1 от 13.07.2012г., при отсутствии кворума общего собрания, т.е. неправомочным собранием.
4. Часть 1 статьи 49 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. В соответствии с п.2 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ действует на основании Устава.
Устав товарищества собственников жилья является учредительным документом ТСЖ, который утверждается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Как показала проверка, Устав ТСЖ «Приволжский бульвар-1», утвержден неправомочным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары, оформленного протоколом от 13.07.2012г.
В настоящий момент специальным федеральным законом, определяющим требования к Уставу ТСЖ, является Жилищный кодекс РФ (главы 13 и 14), отдельные положения устава ТСЖ «Приволжский бульвар-1» не соответствуют требованиям ЖК РФ: п. 11.1.12, 14.17, 16.5 устава, разделы 8, 10, 13 устава необходимо дополнить в соответствии с ЖК РФ.
5. В соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ Товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входит управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.
В соответствии с частью 2.2. статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Ранее проведенной внеплановой документарной проверкой, оформленной актом № 22/37 от 07.08.2012г. установлено, что управление многоквартирным домом № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары осуществляет ООО «УК «Волжский-3» на основании договора на управление, эксплуатацию техническое обслуживание жилых помещений, находящихся в собственности юридического лица от 26.11.2007г., заключенного с ООО «Инкост-Инвест». В последующем, с каждым собственником помещений в этом доме заключался договор на управление эксплуатацию, техническое обслуживание жилого помещения, находящегося в собственности граждан (письмо ООО «УК «Волжский-3» от 20.07.2012г. исх.№ 200).
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Представленные на проверку копии бюллетеней заочного голосования содержат следующую формулировку вопроса № 1 повестки дня: «Выборы способа управления общим многоквартирным домом: Создать ТСЖ». Указания на конкретные способы управления, а именно: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией, формулировка вопроса № 1 повестки дня не содержит, что противоречит ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, которая устанавливает три способа управления МКД.
Таким образом, неправомерная формулировка вопроса № 1 повестки дня привели к тому, что собственники помещений в данном доме, по существу, были отстранены от выбора способа управления МКД, а приняли решение о создании ТСЖ.
Решение о создании ТСЖ не является решением о выборе способа управления, поскольку являет собой произведенное в соответствии с предусмотренной законом процедурой консолидированное волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме, направленном на создание (регистрацию) юридического лица. В отличие от него, решение о выборе способа управления представляет собой предусмотренной законом процедурой консолидированное волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме, направленное на выбор одного из трех предусмотренных частью 2 статьи 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домом.
Вопрос расторжения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «УК «Волжский-3» общим собранием собственников помещений также не решался.
Таким образом, в результате проведенных надзорных мероприятий установлено, что ТСЖ «Приволжский бульвар-1» создано с нарушением порядка принятия общим собранием собственников помещений решения о создании товарищества собственников жилья (части 1 и 1.1. статьи 136, статьи 45-48, 146 ЖК РФ), реестр членов товарищества собственников жилья «Приволжский бульвар-1» не ведется (пункт 9 статьи 138 ЖК РФ) и члены товарищества (учредители товарищества) не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 135, часть 1 статьи 136, часть 2 статьи 141 ЖК РФ); отдельные положения устава ТСЖ «Приволжский бульвар-1» не соответствуют ЖК РФ; правление и председатель правления ТСЖ «Приволжский бульвар-1» избраны неправомочным собранием собственников помещений, оформленного протоколом №1 от 13.07.2012г.
На настоящий момент решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 1 по Приволжскому бульвару в г. Чебоксары, оформленного протоколом № 1 от 13.07.2012г. не признано недействительным.
В соответствии с частью 1 статьи 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
По итогам проверки на основании пункта 6 статьи 20 Жилищного кодекса РФ Госжилинспекцией Чувашии будет решаться вопрос об обращении в суд с заявлением о ликвидации товарищества.