Жители часто обращаются в Госжилинспекцию Чувашии с просьбами разъяснить установленные законом нормы в части решений, которые принимаются собственниками помещений многоквартирного дома на общих собраниях: когда можно считать решение собственников легитимным, каков должен быть кворум, возможно ли оспорить такое решение. Так, например, в адрес Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики поступило письмо от жителя дома №34 по ул.Хузангая в г.Чебоксары. Заявителем была изложена позиция группы собственников, несогласных с протоколом общего собрания по вопросу повышения тарифов по содержанию и ремонту жилья, указывались нарушения в части проведения собрания.

Для определения законности таких ситуаций, необходимо обратиться к положениям Жилищного Кодекса РФ. Итак, частью 7 статьи 156 установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

До тех пор пока в установленном законодательством порядке не установлено, что договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям законодательства, следует исходить из того, что стороны договора управления пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, включая размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и порядок его изменения в течения срока действия договора управления.

Таким образом, наличие договора управления многоквартирным домом, срок которого не истек (в том числе продленного в соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса) означает, что собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В период действия договора отсутствие решения общего собрания собственников помещений об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной год не означает непринятия собственниками помещений требуемого законодательством решения об установлении размера за содержание и ремонт жилого помещения, поскольку законодательство не обязывает стороны договора устанавливать размер такой платы ежегодно.

В случае, если при заключении договора управления стороны договорились о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, но не определили порядок изменения размера платы в течение срока действия договора, управляющая организация может применять размер платы, установленный при заключении договора, либо предложить собственникам помещений решением общего собрания внести изменения в договор, касающиеся порядка установления (изменения) размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 ЖК РФ).

Здесь необходимо отметить, что выявление Госжилинспекцией Чувашии нарушений обязательных требований к порядку проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов не являются достаточным основанием для определения законности принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решений и признания их недействительными.

Действующим законодательством только собственнику предоставлено право обжаловать в суд принятое другими собственниками решение, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, и только суд, в случае обращения собственников с таким иском, может делать выводы о законности или незаконности принятого собственниками помещений дома решений и признать их недействительными. Заявление о таком обжаловании согласно п. 6 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ может быть подано в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

В соответствии с частью 6 статьи 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований Кодекса, и о признании договора управления домом недействительным в следующих случаях:

-неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям

-выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.