1.Почему надо платить за воду и свет по общедомовому прибору учета, если счетчики уже есть в квартире?

Потому что в дом поступил определенный объем коммунального ресурса, который надо оплатить. В Воронеже есть дома, где во всех квартирах стоят все возможные счетчики. А общедомовое потребление сумасшедшее! Почему? Причины разные.

Во-первых, "хитрят" сами жители: вставляют пленку в счетчик, при ремонте подключают перфоратор в розетку на межквартирном щитке... В ТСЖ поставили приборы учета отдельно на лифт, на МОП и на суммарное индивидуальное потребление жителей. Объем потребления, указанный в квитанциях жителей, оказался намного меньше объема по показаниям общедомового прибора учета.

Во-вторых, есть технический вопрос: показания приборов все снимают в разное время. Квитанция вам пришла пятого числа, вы тогда же записали данные и по ним заплатили. А в следующем месяце сняли показания 20 числа. А потом вам вообще было некогда... И всю эту разницу за вас оплачивали соседи. Вдобавок у индивидуальных и общедомовых приборов учета класс точности отличается как минимум на 15 процентов - это сразу увеличивает потребление по ОДН.

В-третьих, владельцы нежилых помещений чаще всего не платят за ОДН. Они заключают прямые договоры с поставщиками ресурсов, хотя также обязаны подписать договор управления с УК - но не хотят этого делать. И если управляющая компания выставляет таким бизнесменам счет на ОДН, они эту бумажку просто выкидывают. А выбивать долги УК не заинтересованы, потому что не получают процента с поставки коммунальных ресурсов. Сейчас "Воронежская энергосбытовая компания" (ВЭСК) проводит по районам города тотальную проверку подключений. Ведь когда жилые помещения переводят в нежилые, давая им право на присоединение к сети, никто не смотрит, откуда они в итоге запитаны. Порой ни в ВЭСК, ни в УК не знают, какие помещения стали нежилыми (а к ним другие тарифы применяться должны!) и на каких условиях. Требований к их перепланировке и реконструкции нет ни в Жилищном кодексе, ни в Градостроительном. Может, хозяин магазина на первом этаже прорубил вход в подвал, использует такую же площадь внизу и бесплатно потребляет ваш свет, тепло и воду. В Советском районе выявили 16 светофоров, которые "сидят" на счетчиках домов. Почему простые люди должны платить за городской светофор? В ведении крупной управляющей компании Советского района нашлось только 400 нежилых помещений, имеющих договоры на поставку коммунальных ресурсов либо с УК, либо с ВЭСК. Остальные ни за что не платили.

2.Что могут сделать жильцы, если они подозревают, что владельцы или арендаторы нежилых помещений на первом этаже их дома воруют коммунальные ресурсы?

Для начала надо провести собрание и создать Совет дома. Председатель Совета пойдет в управляющую компанию и попросит сообщить, есть ли в конкретном нежилом помещении прибор учета. Председатель также может пойти вместе с представителем УК проверить этот прибор, снять с него показания. Конечно, могут не пустить - у нас, увы, в законе не прописана ответственность за такое "отфутболивание". Но на практике такие комиссии нечасто сталкиваются с отказами. Например, когда мы проводили проверку вместе с чиновниками из муниципального управления жилищного контроля, нас отказались впустить всего в две из трехсот квартир.

3.По какому праву нам введут (а в некоторых регионах уже ввели) целевой сбор на капремонт, если в старых домах на него собирали еще при советской власти, а работ никаких не проводилось?

Такой строки в квитанции давно нет. С 2005 года, когда вступил в действие Жилищный кодекс, вы уже обязаны были содержать и ремонтировать свой дом. Никто этого не делал. Между тем, если дом придет в негодность, вам дадут полгода на восстановление за свой счет. Не восстановите - муниципалитет снесет здание и заберет себе земельный участок, если он не поставлен на кадастровый учет. Если поставлен - земля остается у вас, но квартиру в качестве компенсации вы не получите. Таков закон: вы приватизировали жилье, вы его, как частный дом, и содержите. Когда-то эта статья ЖК заработает...

Принцип региональной программы капремонта аналогичен: вы отчисляете определенную сумму за те работы, которые понадобится провести на общедомовом имуществе. С моей точки зрения, переход на региональные программы несвоевременен. Денег на инструментальное обследование зданий ни у кого нет: в Воронеже для стандартной трехподъездной пятиэтажки это будет стоить 260 тысяч рублей. А визуальный мониторинг подчас не позволяет адекватно оценить повреждение - трещина может ползти только по штукатурке, а может насквозь пронизывать дом. Состояние деревянных перекрытий тоже на глаз не оценишь. Но поскольку обязанность платить взносы на капремонт устанавливается законом, надо подчиниться.

На самом деле мы не оплачиваем и трети того минимума работ и услуг по содержанию общего имущества, который должен проводиться в многоквартирном доме согласно федеральным нормативным актам. Понимая, что жители не станут голосовать за повышение платы, наши управляющие компании в большинстве своем просто втихую повышают тариф на уровень инфляции. Получается порочный круг: УК не могут нормально работать, потому что собранных средств не хватает, а люди говорят - не будем платить больше, УК и нынешние деньги не отрабатывает. Причем в муниципальных общежитиях люди платят относительно реальную стоимость обслуживания своего жилья - до 50 рублей с квадратного метра (с учетом субсидий из бюджета выходит по 28-35 рублей). А в многоквартирных домах жители думают, что на эту плату распространяются ограничения роста - это не так. Текущее содержание является жилищной услугой, а ограничения у нас законодательно установлены только для коммунальных. Вы имеете право знать калькуляцию расходов УК по первой строке платежки - не зарплаты персонала, которые обычно обнародуют по таким запросам, а понятные показатели, например, сколько стоит убрать квадратный метр подъезда и сколько рублей в месяц с вашего дома на это поступает. Только надо учесть, что предоставлять такие сведения каждому жильцу нереально. А вот членам Совета дома УК отвечать обязана.

4.Почему в одной квартире дома иногда топят "по полной", а у соседей холодно?

Зачастую причина в том, что жильцы меняют батареи без согласования с управляющей компанией. Хотя они обязаны уведомлять УК согласно постановлению правительства РФ. Дело в том, что проектом каждого дома предусмотрена определенная схема теплоснабжения. И может случиться так, что вы поставили себе биметаллические батареи, и этим оставили без тепла людей в другом подъезде. Если вы уже нарушили требование законодательства, самовольно установили мощные радиаторы, но никто из соседей не страдает, можно в принципе не ходить в УК с повинной. Разве что люди станут жаловаться и докажут, что их неудобства связаны с вашей батареей - тогда вас заставят все переделать. Надо еще иметь в виду, что если придется оформлять наследство или продавать квартиру, вас также могут обязать все восстановить в прежнем виде, да еще и оштрафовать.

Если вы только собираетесь менять батареи, лучше обратиться в УК. Там вам, правда, могут сказать: "Мы сами все поставим, заплатите столько-то". Не теряйтесь - вы собственник квартиры и можете сами выбирать, кто и за какую сумму в ней будет проводить работы. Главное, чтобы приглашенный слесарь не нарушал законодательство и санитарные нормы.

5.Как перейти из одной УК в другую?

Это сложно, но возможно, если у вас в доме активные жильцы и они настроены на смену УК. Самый простой способ - за два месяца до окончания срока действия договора с компанией проголосовать за то, чтобы его не пролонгировать, и сообщить об этом в саму УК. Вас начнут пугать: "Вот мы вас бросим, никто не захочет ваш дом обслуживать..." Но не забывайте, что если дом остается без управляющей организации, собственники жилья могут обратиться к главе города с просьбой провести открытый конкурс по отбору УК. Тогда мэрия выберет вам компанию, составит с нею договор управления (а значит, УК не навяжет вам свои условия), просчитает реальный тариф на услуги по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. И в течение переходного периода - года - будет контролировать эту компанию.

Если УК будут знать, что клиентов вполне реально потерять, они начнут нормально конкурировать.

Основная проблема в том, что управляющие компании, от которых уходят дома, отказываются передавать новой организации документацию, без которой нельзя заключить договор с поставщиками ресурсов. Однако можно заказать техпаспорт на дом в БТИ - просто это будет стоить в Воронеже 150 тысяч рублей. Те, кто решительно настроен сменить компанию, так и поступают. А потом можно возместить свои издержки через суд.