Чтобы грамотно сменить управляющую компанию или создать ТСЖ для управления многоквартирным домом, либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом собственниками помещений, требуется специальная процедура, в которой участвуют собственники помещений многоквартирного дома.

1. Основания и причины для изменения способа управления многоквартирным домом:

Все обязательства управляющих организаций прописаны в договоре управления многоквартирным домом, заключенным с собственниками помещений в многоквартирном доме. Если условия договора управления управляющей компанией не выполняются или выполняются в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, ее замене или изменении способа управления – создании ТСЖ или выборе непосредственного способа управления.

Такими основаниями для расторжения договора с управляющей компанией могут служить:

1) окончание срока договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;

2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;

3) оказание управляющей компанией услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества;

4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту;

5) сокрытие своей деятельности и так далее.

Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора.

Двенадцать месяцев дается компании, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право на смену управляющей компании (часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ).

Если управляющая организация не выполняет условий договора управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, в случае, если многоквартирный дом управляется управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме перед принятием решения о выборе иной управляющей организацией или о создании ТСЖ, или при выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом должны принять решение о расторжении действующего договора управления в связи с невыполнением управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

2. Выбор способа управления многоквартирным домом

Способ управления МКД, в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

                Вопросы наличия кворума, легитимности лиц, участвующих в голосовании, соблюдения порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для правомочности принимаемых собранием решений.

                Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления многоквартирным домом (управляющей организацией, товариществом собственников жилья, непосредственный способ управления МКД собственникам помещений) должно соответствовать требованиям законодательства, установленным статьями 44-48 ЖК РФ:

2.1. Созыв общего собрания:

Инициатор созыва общего собрания обязан уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме в указанный срок несколькими способами:

1) путем направления сообщения заказным письмом;

2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;

3) путем размещения сообщения в помещении дома.

ЖК РФ допускает возможность установления по решению собрания любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет иные возможные способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. Так, по решению общего собрания способом уведомления в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи или размещение в доступном для всех собственников помещении дома. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признана площадка первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме.

Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить информацию о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Поэтому в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

При проведении собрания путем совместного присутствия с оформлением письменных решений или собрания в форме заочного голосования собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня, направляется бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. В бланке вариант решения собственника должен быть сформулирован таким образом, что бы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов, должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

В бюллетене для голосования должны содержаться разъяснения о том, что голосующий вправе выбрать только один вариант голосования и если в бюллетене оставлено более одного варианта голосования, либо отмечено несколько вариантов решения, то бюллетень считается недействительным.

2.2. Правомочность собрания

Общее собрание собственников МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50 % от общего числа голосов.

Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.

Расчет такой общей площади для проведения общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь "под рукой", поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.

В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:

- количество помещений в многоквартирном доме;

- общая площадь таких помещений;

- описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

- режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

- данные, необходимые для идентификации собственника помещения (фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;

- фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя); данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

- количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;

- почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

Общее собрание ведет председатель общего собрания. Инициатор проведения общего собрания открывает и ведет общее собрание, если не поступит предложение об избрании председателя общего собрания. Протокол общего собрания ведет председатель или специально избранный секретарь общего собрания. Организационные и процедурные вопросы проведения общего собрания разрешает председательствующий на общем собрании. Для организации голосования и подсчета голосов могут назначаться уполномоченные лица.

К процедурным и организационным вопросам ведения собрания относятся следующие вопросы:

- порядок ведения общего собрания и другие процедурные вопросы;

- избрание председательствующего на собрании;

- избрание секретаря собрания;

- избрание счетной комиссии;

- утверждение решений счетной комиссии;

- определение явки и наличие кворума;

- другие вопросы, связанные с проведением собрания и принятием решений (расторжение договора управления многоквартирным домом; выбор способа управления многоквартирным домом; выбор управляющей организации, утверждение условий договора управления МКД в случае выбора способа управления управляющей организацией и др.; создание ТСЖ, утверждение его устава, избрание правления товарищества и др.; утверждение условий договора на оказание услуг или выполнении работ по содержанию ремонта общего имущества и определении лица и наделении его полномочиями от имени собственников помещений действовать в отношениях с третьими лицами при непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений).

В повестке дня о расторжении договора со старой управляющей компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании.

Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д.

Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому, для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста. Перечень обязательных пунктов договора можно оговаривается статьей 162 Жилищного Кодекса. В него входят:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

- оформление протокола общего собрания.

Присутствовать на общем собрании, как и голосовать по любому из поднимаемых на повестке дня вопросах, может собственник квартиры, одной или нескольких комнат, в том числе и в коммунальной квартире, а также нежилых или подсобных помещений в многоквартирном доме. Соответственно, собственником жилых или нежилых помещений является юридическое или гражданское лицо, у которого имеются документы на право владения собственностью в многоквартирном доме. На собрании имеет полное право присутствовать представитель собственника на основании предоставленной доверенности. Если решение за собственника помещения принимает представитель (доверенное лицо), к решению должна быть приложена доверенность. Согласно статье 64 «Семейного кодекса РФ», от имени своих несовершеннолетних детей по всем вопросам голосуют их родители или опекуны, так как они выступают в защиту прав и жилищных интересов детей. Количество голосов распределяется в зависимости с долевым размером на владение площадью в многоквартирном доме.

Согласно жилищному законодательству, на общем собрании не должны приниматься решения по вопросам, не включенным ранее в повестку дня. Нельзя также менять повестку дня в ходе проводимого общего собрания.

В случае отсутствия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме кворума инициатор собрания назначает новую дату, место и время проведения повторного общего собрания с уведомлением собственников не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

2.3. Голосование на общем собрании:

На одном и том же общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме недопустимо проведение непосредственного и заочного голосования (имеется в виду недопустимость: присутствующие голосуют непосредственно, отсутствующие присылают свои предложения в письменной форме), т.е. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено с непосредственным голосованием на собрании либо в форме заочного голосования.

Регистрация хода голосования при открытом голосовании поднятием руки по вопросам, поставленным на голосование производится в регистрационном листке и на основании записей инициатором собрания, председателем или счетной комиссией подводятся итоги голосования. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня заносятся в протокол общего собрания.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).

В письменном решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (часть 3 ст. 47 ЖК РФ).

В письменном решении собственника должны содержаться разъяснения о том, что голосующий вправе выбрать только один вариант голосования и если в бюллетене оставлено более одного варианта голосования, либо отмечено несколько вариантов решения - то решение по данному вопросу считается недействительным.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (часть 2 ст. 47 ЖК РФ).    

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

2.4. Оформление протокола общего собрания:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен содержать:

1) сведения о лице, по инициативе которого созвано данное собрание и сведения о членах инициативной группы при проведении данного собрания;

2) форма проведения данного собрания;

3) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, где принимались от собственников такие решения – в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования;

4) повестка дня данного собрания;

5) данные заочного голосования - количество голосов "за", "против", "воздержался" по каждому вопросу повестки дня и результаты по каждому вопросу повестки дня - решение принято или не принято.

                Протокол в обязательном порядке подписывается инициаторами проведения таких собраний, а также утвержденным председателем общего собрания или его секретарем. Все протоколы общих собраний должны храниться в месте, которое определено общим собранием.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

2.5 Уведомление об итогах голосования и решениях, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме (доски объявлений возле подъездов, возле лифтов и т.д.), не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

                В соответствии с пунктом 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Государственную жилищную инспекцию Чувашской Республики, уполномоченную на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

                Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

3. Возникновение обязательств по управлению многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организацией (товариществом собственников жилья).

Полномочия новой управляющей организации (товарищества собственников жилья) подтверждаются протоколом общего собрания и бюллетенями голосования. После уведомления прежней управляющей организации устанавливается срок на передачу технической и иной документации, остатка финансовых средств и др.

В соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления домом. При выборе управляющей организации с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор, на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Поэтому новая управляющая организация приобретает права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные отношения с собственниками помещений (ст. 10 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом, исходя из смысла части 10 статьи 162 ЖК РФ, во владении и пользовании такая документация находится у управляющей организации, которая осуществляет ее ведение и хранение. Управляющая организация обязана передать имеющуюся в её распоряжении техническую документацию вновь выбранной УК. Передача технической документации должна осуществляться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов. Поэтому, в случае отказа старой управляющей компании от передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, вновь избранной УК или правлению ТСЖ, по поручению собственников помещений новая управляющая компания или правление ТСЖ, либо собственники помещений вправе самостоятельно или через представителей истребовать необходимые документы в судебном порядке.

4. Обжалование решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

Собственник помещения может обжаловать в суде решения, принятые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в случае:

- когда собственник помещения в многоквартирном доме по тем или иным причинам не присутствовал на общем собрании, не согласен с принятыми решениями, поставленными на голосовании на повестке дня, при этом нарушены его права и законные интересы;

- если собственник помещения присутствовал на общем собрании, голосовал, но оказался в меньшинстве и при этом ущемлены его права и законные интересы.

Если имеются перечисленные основания собственник помещений вправе подать иск в суд, не позднее, чем через шесть месяцев после принятия решения на общем собрании жильцов. Суд может отказать в иске в том случае, если выявленные нарушения не являются существенными, голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования и принятое решение не повлекло за собой убытков по отношению к собственнику помещения.

В соответствии с частью 6 статьи 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.