По решению собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам, включая управляющую организацию. Подобное пользование не должно нарушать права и законные интересы иных граждан и юридических лиц, проживающих в доме. Частыми примерами пользования общедомовым имуществом могут являться размещение на крышах и фасадах дома наружной рекламы, антенн, систем коллективного приема телевидения и радио, вентиляционного оборудования, а также использование чердачных и подвальных помещений под офис управляющей организации.

Высшим арбитражным судом РФ в рамках судебно-арбитражной практики были даны разъяснения в части оснований и порядка передачи в пользование объектов общего имущества, определения конструкции договора пользования и управомоченного на подписание такого договора лица.

Итак, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, является единым целым, и по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.

В рамках действующего гражданского и жилищного законодательства выражение воли должно происходить путем принятия решения собственниками общего имущества.

Решение о передаче его в пользование принимается по принципу квалифицированного большинства, т. е. не менее ²/₃ голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (п.1 ст.46 ЖК РФ). Так, если общая полезная площадь дома составляет 7233,6 кв. м, то решение должно быть принято собственниками, обладающими не менее 4822,4 кв. м (7233,6 × ²/₃, что составляет ²/₃ голосов).

Если же для пользования общим имуществом требуются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения, что влечет уменьшение его размера, в т. ч. земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, то понадобится единогласное решение всех собственников (п.3 ст.36, п.2 ст.40 ЖК РФ). Аналогичное требование было внесено в Градостроительный кодекс от 02.04.2014. В п.6.2 ст.51 Гражданского Кодекса РФ говорится, что для получения разрешения на реконструкцию МКД требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое по правилам жилищного законодательства (т. е. не менее ²/₃ голосов от их общего числа). Если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, то потребуется согласие всех собственников помещений.

При принятии решения о пользовании общего имущества необходимо согласовать обязательные существенные условия:

1. индивидуализировать субъект такого пользования (физическое или юридическое лицо, собственник (наниматель), проживающий в доме, или постороннее лицо);
2. подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик;
3. согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи общего имущества в пользование;
4. назначить управомоченное на подписание договора пользования лицо.

В последующем договор пользования общим имуществом должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях. При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом или его частями.