В связи с принятием Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290, Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 назрела необходимость приведения действующих договоров управления многоквартирными домами в соответствие с законодательством путем внесения изменения в такие договоры (большинство из них заключены более 5 лет назад и пролонгированны на новый срок).

Порядок заключения, исполнения, изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом, содержание условий договора регламентируется ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

Г) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2)    перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3)    порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4)    порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Приведенная норма является императивной и предусматривает существенные условия договора управления многоквартирным домом.

Поскольку указанные условия договора установлены в законодательном порядке, они должны содержаться во всех договорах управления многоквартирным домами, заключаемых на территории Российской Федерации между собственниками многоквартирным домов и управляющими компаниями.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.4 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федарации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, изменение в договор управления многоквартирным домом должны вноситься в том же порядке, что и его заключение, то есть на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому по всем существенным условиям договора необходимо достигать соглашения путем проведения общего собрания но вопросу внесения изменений в договор управления.

Во исполнение распоряжения Главы Чувашской Республики от 31 декабря 2014 г. № 472 - рг «О комплексе мер по развитию жилищно-коммунального хозяйства ЧР» Госжилинспскция Чувашии направила во все управляющие организации информацию о необходимости приведения самостоятельного анализа действующих договоров управления многоквартирнымидомами и приведения их в соответствие с законодательством. Аналогичные объявления размещены на софициальном сайте Инспекции и на Портале ЖКХ Чувашской Республики (vvwvv.jkh.cap.ru).

В этом случае, при приведении договора управления в соответствие с положениями действующего законодательства будут участвовать обе стороны договора собственники помещений и управляющая компания, однако инициатива по утверждению существенных условий договора должна исходить от стороны, занимающейся деятельностью по управлению домами профессионально.

В связи с чем управляющей компанией необходимо разработать новый проект договора управления, включить в него все обязательные и существенные условия в соответствии с требованиями ЖК РФ и предложить его на согласование с собственниками помещений, инициируя проведение общего собрания собственников по данному вопросу. Согласование предложенных обществом условий договора и будет являться проявлением волеизъявления другой стороны договора - собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку собственники помещений выступают другой стороной договора управления многоквартирным домом, то инициатива внесения изменений в действующий договор управления может исходить и от собственников помещений многоквартирного дома. В этом случае инициатор общего собрания собственников помещений вносит в повестку дня общего собрания вопрос об изменении условий договора (приведении их в соответствие с законодательством) и их формулировку в новой редакции (протокол разногласий). Соглашение но вопросу внесения изменений в договор управления (решение общего собрания) оформляется протоколом и направляется в управляющую организацию.

Инициатива внесения изменений в действующий договор управления может исходить и от совета многоквартирного дома, поскольку ведение переговоров до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом (п.1, ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ) входит в обязанности председателя совета многоквартирного дома, а представление собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме своего заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании, в обязанности совета многоквартирного дома (п.4 ч.5. ст. 161.1 ЖК РФ).

Поступление информации от всех управляющих организаций о проведенной работе по приведению договоров управления многоквартирными домами в соответствии с действующим законодательством ожидается в декабре т.г.