В 2014 г. разработаны в соответствии с Федеральным законом от  27.12.2002 №  184-ФЗ «О техническом регулировании» и приказами Росстандарта утверждены для добровольного применения национальные стандарты по управлению многоквартирным домом Российской Федерации ГОСТ Р, объединенные в серию «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», которые введены в действие с 1 июля 2015 г.

Правила осуществления деятельности по управлению МКД

Национальные стандарты ГОСТ Р позволяют обеспечить качественно более высокий уровень отношений исполнителя услуг и заказчика. Они устанавливают конкретные требования к квалификации специалистов управляющей организации (УО), порядку ведения и актуализации технической документации, формированию состава и определению стоимости работ и услуг, а также их приемки и оплаты.

Управление МКД согласно ст. 161 ЖК РФ должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирынми домами устанавливает Правительство РФ. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД УО должна осуществлять в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т. ч. в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

В повседневной практике при заключении договора с УО  потребители-собственники обычно не делают заказ на услуги, а если и определяют состав работ, то лишь формально. Это все равно, что попросить портного сшить костюм, не выбрав качество материала, не определив стоимость работ и срок его пошива, будучи уверенным, что костюм будет сшит именно такой, как вы желаете, в пределах той суммы, на которую вы рассчитываете, и в разумные сроки.

Национальные стандарты ГОСТ Р серии «Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» определяют наличие четко сформулированного заказа на услуги одним из основных условий.

• Выбор способа управления многоквартирным домом

Национальные стандарты серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами» следует применять системно, чтобы процесс управления МКД и содержания общего имущества был комплексным. Однако переход на управление многоквартиным домом на основе национальных стандартов крайне сложный процесс, требующий некоторого переосмысления.

Если заказчик и исполнитель — одна организация, трудно предъявлять претензии за невыполнение или некачественное выполнение заказа самим себе.

В странах с рыночной экономикой функции управления, включая организацию процессов содержания общего имущества, и функции обслуживания МКД выполняют разные организации. Заключив договор с подрядной организацией на выполнение определенных работ, УО контролирует качество и сроки их выполнения. Если заказчик и исполнитель — одна организация, трудно предъявлять претензии за невыполнение или некачественное выполнение заказа самим себе.

В разд. 5 ГОСТ Р 56038–2014 прописаны 22 вида работ (услуг), которые может предоставлять УО. Первоначально необходимо утвердить состав общего имущества МКД, которое исполнитель принимает для организации и выполнения работ и услуг содержания и ремонта.

Национальные стандарты помогают собственникам многоквартирных домов определить основные поручения, которые необходимо дать УО при заключении договора управления.

Только собственники помещений должны принимать решение о факте и условиях сдачи общего имущества МКД в аренду третьим лицам, например, операторам связи или интернет-провайдерам. Сегодня это решает УО по своему усмотрению.

• Как передать общее имущество в МКД в пользование иным лицам

Заключение договора управления в соответствии со стандартами управления МКД

Обязательное условие при заключении договора управления МКД — правильно установить границы ответственности.

Специалисты УО должны провести технические осмотры в соответствии с ГОСТ Р 56194–2014 и на их основе сформировать и предложить собственникам план и состав работ, которые необходимы при управлении МКД.

Заказчики (собственники) могут определить иные, в т. ч. дополнительные, виды работ (услуг), выполнение которых обеспечивает, по их мнению, эффективное управление МКД, исходя из уровня своих социально-экономических возможностей и потребностей. Но при этом следует помнить, что если собственники отказались от предложенных УО сверх обязательного перечня услуг (работ) или их части, исполнитель выполнять их не будет.

Порядок определения состава работ (заказа на услуги) по содержанию общего имущества МКД приведен в ГОСТ Р 56192–2014.

Большое значение имеет применение единых терминов и определений, для того чтобы заказчики и исполнители говорили на одном языке. Казалось бы, давно понятно, что такое «эксплуатация», «управление» и «содержание», но уточним в ГОСТ Р 51929–2014 «Термины и определения».

Национальные стандарты по управлению многоквартирным домом формируют отличную от сегодняшней философию отношений, в т. ч. четко определяют термины, применяемые в договорных отношениях. При заключении договора управления МКД и выполнении работ по содержанию общего имущества важно использовать единые термины, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций. Достаточно на общем собрании собственников помещений принять решение использовать термины и определения на основе национальных стандартов серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», в т. ч. ГОСТ 51929–2014. Используя термин «заказ на услуги», потребитель может быть уверен, что порядок выполнения заказа (работ) может и должен быть только один: заключая договор, исполнитель берет на себя обязательство оказать услугу (выполнить работу), которую ему заказали, в объеме и в сроки, которые заказчик утвердил, а потом сдать эту работу заказчику. А заказчик должен ее принять по акту, и только после этого появляется основание для оплаты. Лишь в этом случае исполнитель может зачесть (списать) денежные средства с лицевого счета МКД. И лишь в этом случае, исполнитель может утверждать, что он выполнил заказ.

• Нюансы заключения договора управления многоквартирным домом

ГОСТ Р 56038–2014 «Услуги управления многоквартирным домом» — один из основополагающих стандартов, который поможет сформировать заказ на услуги управления МКД. УО отдельно по каждому виду работ (услуг) в рамках управления МКД должна определить стоимость. Порядок определения стоимости работ предлагает исполнитель, а собственники утверждают в соответствии с п. 5.5 стандарта. Цена по договору управления определяется суммированием стоимости выбранных собственниками помещений работ. ГОСТ Р 56038–2014 устанавливает право заказчика выбрать из предложенных исполнителем вариантов.

Прежде чем требовать исполнения объемов и сроков, собственники помещений должны заказать услугу, т. е. определить (согласовать) состав работ и при этом, утвердить объем и периодичность их выполнения.

Услуги по содержанию общего имущества МКД

ГОСТ Р 56192–2014 «Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов» устанавливает требования и порядок правильной организации работ.

Все знают, что УО выполняет работы, связанные с содержанием общего имущества. А какие виды услуг входят в состав этого содержания? Как правило, приводят такие услуги, как текущий и капитальный ремонт, но не было определения и понимания, что такое «текущее содержание». В национальном стандарте ГОСТ Р 56192 (разд. 5) прописано, что услуга содержания имущества — системная и включает такие виды услуг, как:

• текущее содержание;
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт.

УО оказывает услугу содержания общего имущества МКД в соответствии с заказом. Услуги различаются по составу, объему и периодичности выполнения работ, обеспечивая техническое состояние здания и его систем (п. 4.3):

• работоспособным;
• нормативным;
• нормативным с элементами улучшения (совершенствования, модернизации, реконструкции).

ГОСТ Р 56194–2014 «Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ» поможет правильно определить состав, объем и периодичность выполнения работ, кто и каким образом должен их выполнять.

Услуга технических осмотров является системной и включает следующие виды осмотров (п. 4.2):

• визуальные;
• инструментальные;
• технические обследования;
• мониторинги технического состояния общего имущества.

Как правильно определить состав работ, чтобы у собственников не было оснований не доверять предложениям по предоставлению услуги технического осмотра, прописано в ГОСТ Р 56194–2014.

Правила осуществления деятельности по управлению МКД и методики осмотров утверждены и приведены в инструкции по эксплуатации МКД. Осмотры следует проводить на основании технического задания, с фото- и, если необходимо, видеофиксацией (п. 4.4). По итогам готовится отчет (акт). Осмотр проводят квалифицированные специалисты, обладающие теоретическими и практическими знаниями и навыками выполнения таких работ, что должно быть подтверждено соответствующими документами (п. 4.5). Специалисты обеспечиваются приборами, приспособлениями и инструментами.

• Что такое инструкция по эксплуатации многоквартирного дома?

На основании определенных п. 5.4 ГОСТ Р 56194–2014 плана и (или) перечня работ (услуг) по содержанию МКД УО предлагает заказчику (собственникам) объем и периодичность их выполнения, не менее установленных в законодательстве. Предложения в формате технико-экономического обоснования должны содержать техническую, санитарно-эпидемиологическую, пожарную и энергетическую достаточность и целесообразность, минимальную, среднюю и максимальную цену. У заказчика должна быть возможность выбора по эксплуатационным качествам и затратам на содержание. ГОСТ Р 56038–2014 устанавливает требования к порядку определения цены услуг, раскрывая информацию о ценообразовании для собственников.

Стандарты управления многоквартирным домом: расчеты за предоставленные услуги

Для того чтобы коммунальные услуги были качественными, а плата за них не казалась непосильной, именно УО должна выполнять требования национальных стандартов серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Одно из требований национального стандарта ГОСТ Р 51617–2014 «Коммунальные услуги» — наличие технической документации, в т. ч. инструкции по эксплуатации домового оборудования. Безусловно, сотрудники УО должны владеть законодательными нормами и уметь заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.

В технической документации следует указать технические параметры коммунальных ресурсов в точке их поставки в МКД, которые должны обеспечить ресурсоснабжающие организации. Профессиональная УО должна предоставлять качественные коммунальные услуги, контролировать их качество, правильность начисления и перерасчет в случае поставки некачественных коммунальных услуг и коммунального ресурса. Грамотно выстроенные договорные отношения позволяют значительно уменьшить расходы на общедомовые нужды (ОДН). Начисления на ОДН — это показатель профессиональности работы команды УО. Четко придерживаясь требований и порядка национальных стандартов, УО сможет значительно повысить уровень качества предоставляемых услуг.

Казалось бы, если дешево, то услуги исполняются плохо, но собственники редко различают дешевые и дорогие услуги, качественные, высоко- и низкокачественные. Однако за определенную договором цену потребителями заказаны именно такие услуги, в таком объеме и такого качества.

За что мы платим? Дело в том, что сегодня УО даже не предлагает (не раскрывает) состав работ (услуг), которые входят в услугу управления, потому что сама не знает, что должна делать в рамках управления МКД. Поэтому никто не знает, сколько стоит управление.

В соответствии с п. 31 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали УО для управления МКД, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее одного года с учетом предложений УО. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

 Принимать решения и утверждать предложения УО — право собственников помещений как заказчика.

Контроль качества предоставляемых услуг

Путем сравнительного анализа (на основании архивных документов, фотофиксации, актов, журналов заявок и отчетов) сотрудники УО могут отслеживать изменение технического состояния МКД, его частей, удовлетворенности заказчика (потребителя), повышение комфортности проживания, снижение энергопотребления, снижение уровня платежей, повышение рыночной стоимости помещений, принадлежащих на правах собственности собственникам в МКД.

УО должна отчитаться перед собственниками помещений за каждый вид работ, который они заказали, что отражено в п. 5.21 «Предоставление заказчику отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом» ГОСТ Р 56038–2014. В разделе 13 «Отчет и предложения исполнителя» ГОСТ Р 56192–2014 дано новое прочтение требований, предъявляемых национальным стандартом к формированию отчетов исполнителей.

Используя рейтинговую систему оценки устойчивости среды обитания СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011, собственники помещений реально смогут увидеть результаты работы УО и как меняется рейтинговая оценка МКД, его капитализация и стоимость помещений, принадлежащих собственникам. Поэтому полезно, чтобы специалисты УО умели пользоваться СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011.

Сегодня осуществляется лицензионный контроль за работой УО, но прикрепить к УО чиновника для постоянного контроля невозможно. Определенную роль в нормализации жилищных отношений, безусловно, выполняет общественный контроль.

Неправильно советовать собственникам контролировать работу УО. Собственники как раз и нанимают УО, чтобы она организовывала и контролировала своевременность и объем выполнения работ, связанных с содержанием общего имущества МКД. В ГОСТ Р 56038–2014 есть ответы на вопросы, что должна выполнять и обеспечивать УО, состав необходимых работ по управлению и содержанию общего имущества.

• О саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами

Стандарты управления многоквартирным домом: капитальный ремонт

Капитальный ремонт организует и проводит технический заказчик. Это может быть региональный оператор, ТСЖ, УО. Согласно п. 3.1 ГОСТ Р 56193–2014 «Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» технический заказчик — лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников помещений МКД выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта.

При выборе на общем собрании собственников помещений в МКД способа открытия счета на капитальный ремонт в решении следует указать как одно из условий, что капитальный ремонт следует проводить в соответствии с ГОСТ Р 56193–2014. В случае открытия счета региональным оператором он отвечает за организацию и выполнение работ капитального ремонта (начисление, выставление квитанций, работа с должниками, подготовка проектно-сметной документации, организация строительных работ и строительного контроля, приемка работ и многое другое). При выборе спецсчета все эти работы, в т. ч. выбор специалистов, должны организовывать и проводить сами собственники помещений.

Стандарты управления многоквартирным домом: выбор УО

Тема вновь актуальна в связи с тем, что не все УО получили лицензии. Следует начать с мониторинга рынка УО в городе или регионе, поинтересоваться репутацией и опытом работы выбранной УО, ее членством в СРО.

Национальные стандарты ГОСТ Р содержат критерии и требования, которым должен отвечать исполнитель услуг. В пункте 4.2 ГОСТ Р 56192–2014 «Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов» подчеркнуто, что работы по содержанию дома должны выполнять специалисты определенной квалификации, а в ГОСТ Р 56038–2014 «Услуги управления многоквартирными домами» определена квалификация специалистов УО для каждого вида работ.

В пункте 3.16 ГОСТ 51929–2014 дано такое определение квалифицированного специалиста — это работник организации, частный предприниматель, имеющий соответствующую квалификацию, т. е. обладающий определенным уровнем знаний, опыта, навыков, прошедший обучение по определенному виду работ.

Целесообразно нанести личный визит в офис организации, попросить директора предоставить копии свидетельств, аттестатов, обязательных с 1 мая 2015 г. в силу ст. 192 ЖК РФ лицензий. Если организация заинтересована в управлении домом, руководитель сам с гордостью предоставит документы, подтверждающие ее компетентность и конкурентоспособность.

Можно задать руководителю УО несколько вопросов, узнать, назначены ли ответственные за работы (услуги):

• управления МКД;
• содержания общего имущества;
• внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения;
• технические осмотры.

Правила осуществления деятельности по управлению МКД в соответствии со стандартами

Национальные стандарты выстраивают систему жилищных отношений, предоставляя инструменты для лучшего взаимопонимания собственников помещений и УО. При переходе к управлению МКД на основе национальных стандартов следует придерживаться определенных терминологии и правил. Собственники вправе принять и утвердить правила осуществления деятельности по управлению МКД. Такое управление более требовательно к профессиональной подготовке сотрудников УО, соблюдению норм и правил, исполнение которых в договорных отношениях обычно не требуется.

В силу ст. 1 и ст. 12 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» стандартизация применяется в соответствии с принципами добровольного исполнения требований к выполнению работ и оказанию услуг.

В силу ст. 1 и ст. 12 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» стандартизация основана на добровольном применении регламентирующих документов. Чтобы перейти на управление МКД на основе национальных стандартов ГОСТ Р, необходимо соблюсти три условия.

1. На общем собрании собственников помещений должно быть принято решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию общего имущества на основе национальных стандартов ГОСТ Р, в котором указываются все выбранные национальные стандарты, а также утвержденные требования и порядок выполнения работ.

2. Специалисты исполнителя (УО, ТСЖ, ЖСК, ТСН) должны знать эти национальные стандарты и уметь их выполнять.

3. В управляющей МКД организации должны быть внедрены системы управления, подготовки кадров, оценки и контроля качества.

При переходе эксплуатации МКД и выполнения услуг и работ, связанных с содержанием общего имущества с учетом разработанных национальных стандартов серии «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», целесообразно устанавливать переходный период, во время которого стремиться к выполнению нового порядка в управлении и содержании.

Исполнитель должен внедрять систему оценки и контроля качества и не реже одного раза в пять лет обеспечивать прохождение специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192–2014).