В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ, лицензия – специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности. Перечень видов деятельности, которые требуют получения лицензии, содержится в ст. 12 ФЗ № 99-ФЗ.

Управление МКД требует обязательного получения разрешения на предпринимательскую деятельность (п. 51 ч. 1 ст. 12 ФЗ № 99-ФЗ). Аннулировать выданную управляющей организации лицензию может суд, рассмотрев заявление органа госжилнадзора, основанного на решении лицензионной комиссии (ч. 1 ст. 199 ЖК РФ).

Следовательно, процесс лишения лицензии УО состоит из нескольких этапов:

1. Орган ГЖН проверяет работу УО по управлению МКД и выносит предписания об устранении нарушений, но УО их не выполняет.

2. Орган ГЖН удаляет МКД из реестра лицензий субъекта РФ и обращается в лицензионную комиссию.

3. Лицензионная комиссия принимает решение, которое передаёт обратно в ГЖН.
4. Орган ГЖН с решением лицензионной комиссии обращается в суд.
5. Суд выносит решение об аннулировании УО лицензии.

 За что Госжилнадзор выдает предписания?

Предписания об устранении нарушений при управлении МКД выписываются по итогам документарной или выездной проверки управляющей организации. При документарной проверке орган ГЖН запрашивает документацию у управляющей организации, чтобы подтвердить факт нарушения, а также запрашивает пояснения от УО по выявленным нарушениям. После этого проводится выездная проверка.

Нарушения в управлении многоквартирным домом, из-за которых орган Госжилнадзора выносит предписания, подразделяются на несколько групп:

• нарушение правил содержания и ремонта МКД;
• несоблюдение требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК РФ;
• нарушение санитарных норм;
• несоблюдение техники пожарной безопасности;
• нарушение условий договора управления;
• нарушения при передаче техдокументации по МКД;
• нарушения, связанные с энергоэффективностью, экономией ресурсов.

Если во время проверки нарушения подтвердятся или будут найдены новые нарушения, их фиксируют в акте. При этом, согласно п. 2 ст. 196 ЖК РФ, сотрудники органа ГЖН должны установить, что нарушения возникли из-за действий или бездействия УО.

На основании составленного акта управляющей организации выдаётся предписание с требованием устранить выявленные недочёты в работе. Если предписания по одному и тому же МКД не исполняются два и более раза, что подтверждено решениями суда об административных взысканиях с УО или её должностных лиц, орган ГЖН имеет право исключить данный МКД из реестра лицензий субъекта РФ.

 Почему лицензионная комиссия принимает решение об обращении в суд?

Исключить из реестра лицензий субъекта РФ один или несколько многоквартирных домов орган ГЖН может в случае, если в течение одного календарного года управляющей организации или её должностному лицу:

• орган ГЖН выносил предписания о ненадлежащем исполнении обязанностей по управлению МКД;
• суд назначил два и более раза административные наказания за неисполнение этих предписаний.

В таком случае МКД может быть выведен из-под управления данной УО (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ). О таком решении уведомляются собственники помещений в МКД. Они могут помешать удалению дома из реестра и продлить договор управления с управляющей организацией, приняв такое решение на ОСС и направив копию протокола в орган ГЖН (ст. 197 ЖК РФ). Тогда МКД не может быть исключён из реестра лицензий (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

Если собственники помещений в МКД такого решения не приняли, то МКД выводится из-под управления УО. Если общая площадь МКД, исключённых из реестра лицензий, составит 15% и более от общей площади всех домов в управлении организации, то орган ГЖН обращается в лицензионную комиссию (ч. 2 ст. 199 ЖК РФ).

На основании материалов, представленных органом ГЖН, лицензионная комиссия принимает решение об обоснованности претензий к управляющей организации (ч. 1 ст. 199 ЖК РФ). Лицензионная комиссия действует на постоянной основе в каждом субъекте РФ (ч. 1 ст. 201 ЖК РФ). Помимо решений об обращении в суд для лишения УО лицензии, в её полномочия входят:

• выдача лицензий,
• принятие квалификационных экзаменов,
• лицензионный контроль (ч. 4 ст. 201 ЖК РФ).

Решения, которые выносит лицензионная комиссия, являются основаниями для оформления органами ГЖН приказов и распоряжений (ч. 5 ст. 201 ЖК РФ). Поэтому орган Госжилнадзора может обратиться в суд с иском о лишении УО лицензии только при наличии соответствующего решения лицензионной комиссии.

 Как суды решают вопросы о лишении УО лицензии?

Получив решение лицензионной комиссии, орган ГЖН обращается в суд в качестве истца с просьбой лишить управляющую организацию лицензии (ч. 1 ст. 199 ЖК РФ). На судебном заседании рассматриваются все материалы, собранные органом ГЖН по данной управляющей организации:

• предписания, выданные УО или её должностным лицам для устранения нарушений, допущенных при управлении МКД;
• решения судов об административных взысканиях за неисполнение этих предписаний;
• выписки из реестра лицензий;
• решение лицензионной комиссии.

На основании этих документов суд принимает решение об аннулировании лицензии управляющей организации. Действие лицензии по решению суда останавливается со дня внесения соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 3 ст. 199 ЖК РФ).

Рассмотрим несколько стандартных судебных решений по вопросу о лишении УО лицензии.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.11.2016 № А12-54550/2016была аннулирована лицензия управляющей компании, пять раз привлекавшейся к ответственности за совершение административного правонарушения по ч. 24 ст. 19.5 и ч. 1 ст. 7. 23.3 КоАП РФ – за невыполнение или ненадлежащее выполнение законного предписания органа ГЖН и нарушения, допущенные при управлении МКД.

Как установил суд, собственники помещений в домах, которые орган ГЖН исключил из реестра лицензий, были должным образом извещены об этом, но собрание по этому вопросу не провели. Сведения о МКД были исключены из реестра, и их общая площадь составила 19,7% от суммарной площади многоквартирных домов, которыми управляла УО. Поэтому суд признал законность требований органа ГЖН и лишил управляющую организацию лицензии.

Арбитражный суд Московской области решением от 10.11.2016 № А41-68177/16аннулировал лицензию управляющей компании, из-под управления которой органами ГЖН были выведены все МКД (100% суммарной площади помещений).

Вынося решения, суды подчеркивали, что лишение лицензий управляющих организаций способствует защите прав и законных интересов потребителей, обеспечению сохранности жилого фонда.

 Почему суд может отказать в аннулировании лицензии?

Отдельно остановимся на решении Арбитражного суда Республики Хакасии от 01.06.2017 по делу № А74-295/2017, когда суд отказал органу Госжилнадзора в аннулировании лицензии управляющей компании.

В деле присутствовали доказательства того, что управляющая компания не выполняла предписаний органа ГЖН и неоднократно привлекалась к суду по административным правонарушениям. Орган ГЖН исключил из реестра лицензий управляемые компанией МКД, общая площадь которых превысила 15% от площади помещений во всех МКД под управлением. Лицензионная комиссия поддержала требования органа ГЖН и вынесла решение о необходимости аннулировать лицензию через суд.

Несмотря на соблюдение органом ГЖН требований, которые предъявляет ст. 199 ЖК РФ к процедуре аннулирования лицензии УО, суд счёл решение лицензионной комиссии недействительным, а исключение МКД из реестра лицензий – неправомерным. Суд указал на то, что в деле отсутствуют доказательства о надлежащем информировании Администрации города и собственников помещений в МКД о наличии оснований для исключения дома из реестра лицензий субъекта РФ (ч. 1 ст. 197 ЖК РФ).

            Арбитражный суд отказал органу ГЖН и не лишил управляющую организацию лицензии. Третий арбитражный апелляционный суд поддержал это решение суда, также отказав истцу. При этом суд отметил, что в одном из МКД, исключённом из реестра лицензий, состоялось общее собрание собственников помещений, на котором собственники помещений решили продлить договор управления с УО. Ненаправление копии протокола ОСС в адрес органа Госжилнадзора суд не счёл основанием для выведения дома из-под управления УО.

 Как управляющей организации не остаться без лицензии?

Процедура лишения лицензии управляющей организации по инициативе органа ГЖН достаточно длительна по времени – может затянуться более, чем на год. Чтобы не остаться без лицензии, управляющей организации следует:

• выполнять возложенные на неё обязанности по управлению многоквартирными домами;
• не игнорировать предписания органов Госжилнадзора и надлежащим образом устранять выявленные нарушения.

Если всё-таки орган ГЖН получил основания для лишения УО лицензии, то организация может остановить процесс исключения МКД из реестра лицензий. Необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД, на котором они должны принять решение о продолжении сотрудничества с УО по договору управления.

Напомним, что после положительного решения суда о лишении УО лицензии организация не имеет законного права управлять МКД. В ином случае это административное правонарушение, за которое предусмотрен штраф до 250 000 рублей для юридического лица и до 100 000 рублей – для должностных лиц (ст. 7.23.3 КоАП РФ).