ЖК РФ чётко определяет кто, за что и в каком порядке лишает управляющую организацию лицензии. Но в нормативно-правовых актах указан и способ избежать этого, не позволив органу ГЖН исключить из реестра лицензий многоквартирный дом. Читайте о том, как это сделать в рамках действующего законодательства.

Из-за чего дом могут исключить из реестра лицензий

Процесс и основания лишения управляющей организации лицензии подробно изложены в ст. ст. 198, 199 ЖК РФ. Главным этапом этого процесса становится исключение из реестра лицензий УО многоквартирных домов, площадь которых составляет 15% и более от площади всех МКД, находящихся в управлении у организации (ч. 2 ст. 199 ЖК РФ).

Основания для лишения УО права управлять домом изложены в ч. 5 ст. 198 ЖК РФ. Орган ГЖН исключает дом из реестра лицензий, если в течение двенадцати месяцев неоднократно:

• им выносились предписания в отношении УО за нарушения, допущенные при управлении домом;
• суд привлекал УО к административной ответственности за неисполнение этих предписаний.

При этом управляющие организации должны иметь в виду, что к исключению дома из реестра лицензий приводит неисполнение предписаний по нарушениям не только ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, но и любых других статей КоАП РФ (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ).

Каким образом собственников информируют об исключении их дома из реестра лицензий

Конечно, управляющей организации лучше не доводить ситуацию до момента, когда орган ГЖН получит основания для лишения её права управлять многоквартирным домом. Но если такая ситуация произошла, у УО ещё есть возможность воспрепятствовать подобному исходу.

Согласно ч. 1 ст. 197 ЖК РФ, орган ГЖН обязан проинформировать собственников помещений в доме о том, что у ведомства есть основания для исключения данного МКД из реестра лицензий субъекта РФ в связи с нарушениями, допущенными управляющей организацией. Также собственники информируются о принятии решения об исключении дома из реестра и об обращении органа ГЖН в суд для лишения управляющей организации лицензии.

Порядок и сроки направления такой информации собственникам помещений в доме установлены в «Правилах информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом», утверждённых постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 (далее – Правила № 289).

Согласно п. 4 Правил № 289, орган ГЖН обязан известить об указанных в ч. 1 ст. 197 ЖК РФ обстоятельствах орган местного самоуправления в течение трёх рабочих дней с момента возникновения таких обстоятельств.

Орган МСУ в свою очередь в течение трёх рабочих дней с момента получения информации от органа жилнадзора извещает о сложившейся ситуации собственников помещений в многоквартирном доме, который надзорное ведомство собирается исключить из реестра лицензий (п. 5 Правил № 289).

Информация размещается в общедоступных местах: на информационных досках в подъездах дома или в пределах придомового участка. Также сведения должны быть размещены на сайте органа МСУ.

При отсутствии должного информирования УО имеет право подать в суд и оспорить решение органа ГЖН об исключении дома из реестра лицензий (решение АС Республики Хакасии от 01.06.2017 по делу № А74-295/2017).

Как собственники могут предотвратить исключение их дома из реестра лицензий

В извещении собственников о наличии оснований исключить их дом из реестра лицензий УО уполномоченный орган обязан рассказать о праве собственников помещений в МКД наложить вето на решение органа ГЖН (пп. «б» п. 7 Правил № 289).

Это право собственников зафиксировано в ч. 7 ст. 198 ЖК РФ и может быть реализовано в течение двух месяцев со дня информирования, проведённого в установленном Правилами № 289 порядке.

Чтобы это сделать, собственники помещений должны проголосовать на общем собрании о пролонгации договора управления с управляющей организацией. Собрание должно быть проведено в соответствии со ст. ст. 44–46 ЖК РФ. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

О принятом на ОСС решении собственники или сама УО должны уведомить орган ГЖН в течение трёх дней с момента проведения собрания, направив копии протокола заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В таком случае орган ГЖН не имеет права исключить дом из реестра лицензий (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

При этом ненаправление собственниками копии решения ОСС в орган ГЖН не может считаться основанием для исключения дома из реестра лицензий субъекта РФ (постановление Третьего ААС от 29.09.2017 по делу № А74-295/2017).

Как УО предотвратить или оспорить исключение дома из реестра лицензий

В случае, если у органа Госжилнадзора появились основания для лишения управляющей организации права управлять многоквартирным домом, а УО стремится это право сохранить, то ей следует использовать возможность, изложенную в ч. 7 ст. 198 ЖК РФ.

Для этого управляющей организации необходимо:

1. Инициировать ОСС, поставив на повестку дня вопрос о пролонгации договора управления вопреки намерениям органа ГЖН исключить МКД из реестра лицензий (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

2. Известить всех собственников о предстоящем собрании не позднее 10 дней до его проведения. Извещение можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении, или отдать лично под подпись, или иным способом, если таковой был ранее предусмотрен на ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести собрание в очной форме с участием кворума либо в форме очно-заочного или заочного голосования (ст. 44.1, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). На собрании следует рассказать собственникам о сложившейся ситуации и о преимуществах, которые они получат, продолжив сотрудничество с УО.

4. Оформить протокол собрания и приложения, подсчитав голоса и подведя итоги согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Решение будет принято, если за него будет отдано большинство голосов от общего количество голосов присутствовавших на собрании собственников.

5. Довести решение ОСС до всех собственников помещений в МКД в течение десяти дней со дня его принятия (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Разместить документы в ГИС ЖКХ и направить в орган ГЖН в соответствии с ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ.

Если, несмотря на принятое собственниками в установленном порядке решение, орган ГЖН исключит дом из реестра лицензий, управляющая организация вправе обратиться в суд с иском и оспорить действия ведомства.

Также УО может выиграть судебный процесс, если докажет, что орган жилищного надзора не уведомил о предстоящем исключении дома из реестра лицензий орган местного самоуправления, или что надлежащим образом не были проинформированы собственники помещений в доме.