Елена Шерешовец, Сусана Киракосян и Борис Валит подвели итоги 2018 года в сфере управления многоквартирными домами (большая онлайн-конференция для управляющих организаций, ТСЖ/ТСН). 

Главные темы жилищной сферы в 2018 году

В первый день онлайн-конференции о главных изменениях, которые произошли в жилищной сфере в 2018 году, рассказала практикующий юрист Елена Шерешовец. Мы говорили:

• о решении проблемных вопросов, возникающих в связи с переходом на прямые договоры;
• о том, какие появились грубые нарушения лицензионных требований и как УО действовать в новых условиях;
• об алгоритме работы аварийно-диспетчерской службы по новым правилам;
• о действиях УО по начислениям платы за отопление в помещениях с ИПУ до момента внесения изменений в ПП РФ № 354;
• о том, какие УО должна предпринять действия, если регион перешёл на схему работы по обращению с ТКО через регионального оператора.

В ходе конференции Елена ответила на многочисленные вопросы участников: большинство их них касались прямых договоров и отношений с РСО и региональными операторами.

Проблемы при переходе на прямые договоры с РСО

Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ внёс изменения в Жилищный кодекс РФ и наделил собственников правом на общем собрании принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг и ресурсов (ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ). Для этого необходимо набрать простое большинство голосов от участвующих в голосовании.

Елена Шерешовец провела анализ проблем, которые выявились после того, как внесённые в ЖК РФ изменения были применены на практике:

1. ЖК РФ не предусматривает право ОСС принять решение о возвращении на «общую» схему предоставления коммунальных услуг, когда исполнителем является УО или ТСН. Для этого придётся либо на новом собрании отменять решение предыдущего, либо выбирать новую управляющую организацию.

Дома с ИТП не имели права перейти на прямые договоры, поскольку, по мнению Минстроя РФ, это противоречит ст. 44 ЖК РФ. Но судебная практика показала, что это возможно: главное правильно сформулировать вопрос повестки ОСС и предмет договора с РСО.

2. Граница эксплуатационной ответственности и ответственности за качество предоставляемых коммунальных услуг при прямых договорах стала камнем преткновения между УО и РСО.

Если исполнителем КУ является УО, то она при предоставлении некачественной коммунальной услуги делает перерасчёт, а также платит за ущерб (пп. «е» п. 33, п. 98 ПП РФ № 354). При прямом договоре управляющая организация возмещает ущерб в том случае, если ей не удастся доказать, что в этом виновата РСО и нарушение качества произошло до границы внутридомовых сетей.

3. Затруднён обмен информацией с РСО, в том числе по показаниям ИПУ и ОДПУ, которые используются для начисления платы за ресурс, потреблённый на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Информационный обмен между УО и РСО регулируется ч. 10 ст. 157.2, ч. 11 ст. 161 ЖК РФ, п. 18 ПП РФ № 124, поэтому поставщик ресурсов обязан предоставлять управляющей организации указанные в законодательстве данные.

Грубые нарушения лицензионных требований и как их избежать

23 сентября 2018 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090, которое внесло изменения в ПП РФ № 1110. ПП РФ № 1090 установило перечень грубых нарушений лицензионных требований. За повторное совершение таких нарушений в течение 12 месяцев УО может лишиться права управлять домом или же в целом лицензии на управление МКД.

Елена Шерешовец дала участникам семинара практические рекомендации по тому, как УО действовать в случае каждого грубого нарушения, чтобы не попасть под санкции.

Так, не каждая травма жителя многоквартирного дома станет грубым нарушением требований ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Травма должна нанести здоровью человека тяжкий вред, а суд – подтвердить, что это произошло из-за действий или бездействия УО.

УО, не заключившая договор на обслуживание газового оборудования или лифта в течение 30 дней с момента включения дома в реестр лицензий, может избежать наказания в том случае, если предоставит проверяющему органу или суду подтверждения отправки оферты, предложения заключить такие договоры, отправленные в соответствующие организации.

Также УО может подтвердить и соблюдение лицензионного требования о заключении договора с РСО на поставку ресурса для содержания общего имущества дома (КР на СОИ). Отправить оферту управляющая организация должна в течение семи дней с момента включения дома в реестр (п. 5 ПП РФ № 124).

Важные аспекты при организации работы АДС

Участники конференции подробно обсудили с экспертом новые требования к работе аварийно-диспетчерской службы, которые вступят в силу с 1 марта 2019 года. Как отметила Елена Шерешовец, к этому сроку УО или ТСН должны организовать работу АДС согласно требованиям ПП РФ № 331, а также быть готовыми

• проинформировать жителей многоквартирных домов о работе службы на досках в подъездах, на стендах в офисе УО/ТСН, в ГИС ЖКХ (п. 31 ПП РФ № 416);
• подготовиться принимать заявки от жителей: отвечать на телефонные звонки в течение пяти минут или перезванивать в течение 10 минут, вести запись телефонных разговоров.

Диспетчер АДС должен будет регистрировать заявку, уведомлять орган МСУ об аварийных ситуациях и сообщать потребителю о сроках устранения ситуации, перечне необходимых работ и номере заявки.

Сотрудники, выезжающие по заявке, наряду с инструментами будут должны иметь при себе бахилы, бейдж или нашивку на одежде. При устранении аварии работник обязан производить фотофиксацию «до» и «после» выполнения работ.

Переход на новую схему обращения с ТКО

Большой блок в первый день конференции Елена Шерешовец посвятила порядку обращения с ТКО, который в большинстве регионов РФ вступает в силу с 1 января 2018 года. В момент, когда к своей работе приступает выбранный в регионе оператор по обращению с отходами, меняется не только схема вывоза мусора от контейнерных площадок до полигонов и перерабатывающих заводов, но и структура платы за жилищные услуги.

Так, УО и ТСН перестают заниматься сбором и транспортировкой ТКО: если в регионе работает оператор, то УО несёт ответственность только за накопление мусора и содержание контейнерной площадки, если она находится на земельном участке, входящем в состав общего имущества дома.

Согласно ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, обращение с ТКО переходит из жилищной услуги в коммунальную, поэтому при прямых договорах собственников с регоператором УО и ТСН обязаны исключить плату за эту услугу из своих платёжек.

Если решение о прямом договоре с регоператором собственники не приняли, то исполнителем коммунальной услуги по вывозу ТКО остаётся управляющая организация (ч. ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Плата за услугу начисляется согласно установленным в регионе тарифам и нормативам.

Ни собственники помещений в доме, ни УО и ТСН не имеют права отказаться от заключения договора с выбранным региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

Другие важные темы, прозвучавшие на онлайн-конференции в первый день

За четыре часа конференции в первый день участники успели обсудить с экспертом и другие вопросы, которые накопились у УО и ТСЖ за 2018 год:

• кто должен содержать контейнерную площадку для сбора ТКО, если земельный участок не оформлен и не включён в состав общего имущества многоквартирного дома;
• когда УО и жители дома могут организовать раздельный сбор мусора в своём доме или в нескольких домах;
• кому принадлежат контейнеры на площадках для сбора ТКО;
• как вести расчёт платы за отопление в доме, где не во всех квартирах сохранены в рабочем состоянии индивидуальные приборы учёта.