Госжилинспекция Чувашии
Неистовые инициативы, или как активность жильцов вредит их же дому
Активная позиция жителей во время капремонта – это хорошо, но иногда излишне деятельные собственники квартир создают нешуточные проблемы, способные привести даже к разрушению дома. Исполнительный директор национального центра "ЖКХ Контроль" Вера Москвина рассказала сайту "РИА Недвижимость", что и почему нельзя делать или не делать в борьбе за улучшения.
Не нужно путать
Основная ошибка жителей заключается в том, что они путают капитальный ремонт жилья с модернизацией. Ремонт – это возвращение к изначальному состоянию, а модернизация – привнесение чего-то нового. Например, недавно собственники одного из столичных домов настаивали на том, чтобы им вместо починки крыши сделали красивый вентилируемый фасад. Они были уверены, что крыша у них еще хорошая, рассказывает секретарь городской комиссии по обеспечению общественного контроля за ходом капремонта, исполнительный директор национального центра "ЖКХ Контроль" Вера Москвина.
По столичным правилам перед началом ремонтных работ собственники квартир должны рассмотреть проект, подписать акт открытия работ. На этом этапе и возникают разнообразные предложения граждан, обычно по делу, но иногда весьма неконструктивные.
Но адекватно состояние дома могут оценить только специалисты. Ремонт всех жизненно важных частей здания, к которым, разумеется, относится и крыша, должен проводиться в строго оговоренные сроки. А вот создание вентилируемого фасада к обязательным работам капремонта, на которые жители собирают деньги в "общий котел", вообще не относится.
"Приходится здорово потрудиться, чтобы объяснить это людям. В Москве и без того сильно расширен перечень работ по капремонту, по сравнению с региональными программами. Например, мы добились, чтобы в список включили замену окон в подъездах", – замечает Москвина.
По Жилищному кодексу РФ собственники жилья в многоквартирных домах обязаны собирать деньги на капремонт. Есть два способа – или в "общий котел" регионального оператора, в Москве это Фонд капитального ремонта, или на специальный счет, которым жители могут распоряжаться самостоятельно. По итогам общего собрания жильцов можно переходить от одного способа сбора денег к другому.
Если люди не хотят зависеть от обязательных видов капремонта, а тратить деньги на то, что им нравится, они могут перейти на спецсчет, отмечает Москвина. "Но только потом за все просчеты отвечать придется тоже самостоятельно: жаловаться будет некому. Фонд же абсолютно подотчетен, его решения проверяют надзорные органы, городская комиссия общественного контроля, исполнительные власти города", – объясняет общественница.
Если собственники не согласны с фондом, они могут заказать экспертизу в одном из специализированных научно-исследовательских институтов, которые имеют собственные испытательные базы и занимаются строительством и сантехникой.
Дома должны стоять, а не ходить
Иногда активисты буквально подвергают дом смертельной опасности. "Что такое отмостка дома? С виду небольшая полоска по периметру здания, людям кажется, что это что-то неважное и чинить ее необязательно – вместо этого предлагают покрасить стены в подъезде", – делится опытом Москвина.
Отмостка – одна из самых важных частей здания: это водонепроницаемое покрытие, которое защищает фундамент от дождевых вод или паводков. Если отмостка нарушена, вода попадает на фундамент, и он разрушается. "А если разрушается фундамент, дом начинает "ходить" – он уже нежилец, его нужно сносить", – предостерегает Москвина.
И даже если ситуация не доходит до аварийной, расшатывание фундамента приводит и к проблемам со швами между панелями фасада, в результате дом вымерзает. "Вообще, фасад – это не только внешний вид, то есть, если от него ничего не отваливается, это не значит, что все в порядке. Это еще и тепловой контур дома. Огромное значение имеет каждый миллиметр краски – она защищает и от влаги, и от мороза, кирпичи – от выветривания", – объясняет собеседница агентства.
Поэтому те активисты, которые настаивают на ремонте подъезда в первую очередь, вместо того, чтобы восстановить отмостку или фасад, действительно подвергают дом опасности, добавляет общественница.
Подъезд обычно ремонтируют в последнюю очередь, после того, как сделаны все самые важные работы. В целом, капремонт, по словам Москвиной, занимает в среднем пару сезонов, потому что работы ведутся по очереди, а зимой можно ремонтировать только подвалы и подъезды. Но в ближайшее время, по данным эксперта, начнется внедрение новейших технологий, которые позволят проводить все виды ремонтных работ круглый год.
Оставьте гармошки в покое
Самая частая и сложная проблема – это смена батарей в домах. К примеру, в старых домах нередко вместо радиаторов в квартирах в ходе капремонта устанавливались конвекторы – тоже батареи, только не в виде секций, а в виде гармошки. "Но люди почему-то считают их недостаточно эффективными или некрасивыми. Меняют их на какие-нибудь итальянские радиаторы, не всегда хорошего качества, кстати", – делится опытом Москвина.
Это приводит к большим проблемам. Для каждого типа отопительного оборудования проект тепловой системы дома рассчитывается по своим правилам. Это значит, что нельзя просто заменить конвекторы на радиаторы: под это не приспособлена система, чтобы это сделать, систему нужно создать с нуля. "А перестроить тепловую систему в доме – это все равно, что построить дом заново", – говорит Москвина.
В результате в доме полностью нарушается тепловая система. То есть именно в таких случаях на одном этаже люди, например, жалуются на невыносимую жару, а на другом – на холод. По сути, чаще всего проблемы с отоплением в доме – это следствие такой разбалансировки.
Часто собственники, не понимая этого, предлагают на собраниях по капремонту заменить в своем доме конвекторы на радиаторы. "Мы стараемся побывать на тех собраниях, где собственники могут принять неправильные решения – против своего дома. Объясняем им, что и почему делать нельзя, а что, наоборот, нужно", – отмечает общественница.
При этом сейчас в Жилищном кодексе не прописан запрет на самостоятельную установку новых батарей или других систем, имеющих отношение к тепловой системе дома.
Но один собственник точно так же может навредить всему дому: установив, например, у себя в квартире слишком много секций радиатора или подключив к общему стояку теплые полы, из-за чего забирает тепло всего дома на себя.
"И хуже всего то, что никто не имеет права попасть в квартиру такого собственника без решения суда. Поэтому проблемы разбалансировки тепловой систем, возникшие по вине таких жильцов, управляющим компаниям решить практически невозможно", – сетует Москвина.
В настоящий момент, по данным Москвиной, ведется разработка поправок в законодательство, по которым будет решена проблема подобных "недопусков" в квартиры.