Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Вправе ли УО не представлять реестр собственников помещений в МКД по просьбе инициатора ОСС?

Нет, не вправе.

Любой собственник помещения в МКД или иное лицо, у которого есть право созывать общее собрание, вправе запросить в УО реестр собственников помещений в МКД. УО обязана в течение пяти дней его представить. Перечень сведений, которые могут быть в таком реестре, определен в части 3.1 статьи 45 ЖК.

Представлять реестр собственников по запросу инициатора собрания – лицензионное требование к деятельности УО, поэтому за отказ могут привлечь к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП. Размер штрафа для юридических лиц – до 300 тыс. руб.

2. Как выявить потребителей, которые занижают показания ИПУ?

Проведите анализ потребления КУ, чтобы выбрать помещения, которые нужно посетить в первую очередь. Для анализа используйте данные последних проверок показаний ИПУ. Такие проверки вы обязаны проводить не реже одного раза в год. Такое правило следует из пунктов 82–83 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. Если вы проводите проверки чаще, включите в анализ данные последних двух–трех проверок.

Сведите информацию о показаниях ИПУ за последние шесть месяцев: внесите показания, которые передал потребитель, и те, что снял ваш сотрудник. Обход проведите по тем квартирам, в которых выявили большую неувязку, и тем, в которых потребление минимальное или отсутствует вовсе. Минимальным потреблением можно считать 1 куб. м воды или 5–10 кВт-ч электроэнергии в месяц на протяжении длительного периода времени. Во время обхода проверьте показания ИПУ и его внешний вид. Снимите показания со всех ИПУ, к которым удастся получить доступ. Фиксируйте факты недобросовестности потребителя, например, с помощью фотосъемки.

3. Обязана ли УО выполнять работы по содержанию остекления балконов МКД?

УО обязана выполнять работы по надлежащему содержанию остекления, только если оно входит в состав общего имущества МКД (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 ЖК).

Остекление балконов относят к общему имуществу, если соблюдены условия:

• остекление – ограждающая конструкция МКД (например, составная часть фасада дома);
• проект на строительство МКД предусматривает остекление балконов.

Если проект не предусматривал остекление, его добавили после ввода МКД в эксплуатацию, включить остекление в состав общего имущества вправе только ОСС.

Такое правило следует из части 1 статьи 36 ЖК, пунктов 1, 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

4. Можно ли избрать председателя и секретаря ОСС на длительный срок, чтобы не включать эти вопросы в повестку каждого собрания?

Да, можно.

Законодательство не обязывает выбирать секретаря и председателя для каждого ОСС отдельно. Срок их полномочий также не ограничен. Поэтому ОСС может установить любой удобный срок полномочий.

Однако если председатель или секретарь, которых избрали на определенный срок, не смогут присутствовать на каком-либо собрании, то придется включить в повестку дня вопрос о выборе нового председателя и секретаря. Если собственники на ОСС отклоняют предложенные кандидатуры председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии, протокол подписывает инициатор проведенного собрания. Такое правило следует из пунктов 4, 23Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

5. Что грозит управляющей МКД организации, если она вовремя не ответит на обращение жителя?

Если УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК нарушит сроки для ответа или откажется представить жителю документы и информацию для ознакомления, он вправе обратиться в суд или в прокуратуру. В отношении УО могут возбудить дело об административном правонарушении по статье 5.39 КоАП. Должностному лицу управляющей МКД организации грозит штраф в размере от 5000 до 10 000 руб. в трех случаях:

• лицо отказалось предоставить информацию, которую обязано предоставить по закону;
• предоставило информацию не вовремя;
• предоставило заведомо недостоверную информацию.

Подробнее – в рекомендации Как отвечать на обращения жителей МКД.

6. Надо ли делать перерасчет за непроведенную уборку на придомовой территории?

Перерасчет нужно сделать, если непроведенную уборку зафиксировали в акте. Акт будет считаться основанием для перерасчета. Если в акте не отразили информацию о том, что услуга не оказана, или акт не оформили, УО вправе не делать перерасчет. Такое правило следует из пункта 15 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Пересчитайте плату за содержание жилого помещения по формуле, которая предусмотрена пунктом 10 Правил № 491. В платежном документе за соответствующий расчетный период нужно указать стоимость и вид услуг, по которым делали перерасчет. Информацию о перерасчете также разместите в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 155 ЖК).

7. Как часто проводить осмотры вентканалов и дымоходов в МКД?

Проводите осмотры дымоходов:

• сезонно работающего газоиспользующего оборудования – перед отопительным сезоном;
• кирпичных – один раз в три месяца;
• асбоцементных, гончарных и из жаростойкого бетона – один раз в год;
• отопительно-варочных печей – три раза в год (перед началом и среди отопительного сезона, а также в весеннее время).

Осмотры вентиляционных каналов помещений, в которых есть газовые приборы, проводят не реже двух раз в год (зимой и летом). Если в МКД отсутствует газовое оборудование, проверки можно проводить не реже одного раза в год.

Такие рекомендации предусматривают пункт 5.5.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, пункт 2 приложения № 1 к правилам. Собственники могут установить более частую периодичность, например, в договоре управления МКД.

Периодичность работ по содержанию систем вентиляции и дымоудаления в зависимости от способа управления МКД определяют:

• в договоре управления МКД – если домом управляет УО;
• в порядке, который определяет устав ТСЖ, ЖСК, ЖК, – если домом управляет товарищество или кооператив;
• решением ОСС – при непосредственном управлении МКД.

Такое требование следует из частей 2–2.3, 13, 14 статьи 161 ЖК, пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

8. Вправе ли УО заверить доверенность от собственников председателю совета МКД?

Да, вправе.

По общему правилу доверенности от граждан, помимо нотариуса, может удостоверить УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по месту жительства доверителя. Такое право закрепляет пункт 2 статьи 53 ГПК. Например, УО может удостоверить доверенность для представительства в суде общей юрисдикции. Как правило, УО выполняют эту функцию за вознаграждение. Однако договор управления МКД может обязывать УО заверять доверенности бесплатно.

Обратите внимание, если собственники поручают председателю совершать сделки, для которых нужна нотариальная форма, такую доверенность вправе заверить только нотариус (п. 1 ст. 185.1 ГК). Например, у нотариуса удостоверяют сделки, по которым отчуждаете долю в праве общей собственности на общее имущество (договоры купли-продажи, мены, дарения).

9. Должно ли ОСС перевыбрать владельца спецсчета капремонта, если владельцем было ЖСК и его реорганизовали в ТСЖ?

Да, должно.

Если ЖСК – владелец спецсчета, собственники помещений в МКД обязаны на ОСС принять решение о выборе нового владельца или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в случаях:

• ЖСК ликвидировали или реорганизовали;
• жилищный кооператив прекратил управлять МКД – на основании решения ОСС, суда или по закону.

Решение нужно принять и реализовать не позднее чем в течение двух месяцев с даты, когда ЖСК прекратил управлять МКД.

Такое правило следует из части 8 статьи 175 ЖК.

Обратите внимание, что после замены владельца специального счета договор спецсчета сохраняет силу. Права и обязанности по договору переходят к новому владельцу счета (ч. 3 ст. 176, ч. 10 ст. 175 ЖК).

10. Что предпринять управляющему, если жители жалуются на шум и вибрацию от кондиционеров и холодильников в магазине на первом этаже МКД?

Если собственники считают, что в их жилых помещениях превышен уровень шума, они вправе обратиться с жалобой в региональное управление Роспотребнадзора
(ст. 8 Закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ). Контролирующий орган проведет проверку – измерит уровень шума и вибрации, в случае их превышения привлечет виновное лицо к административной ответственности (ст. 6.3, 6.4, 23.13 КоАП).

Также собственники вправе защитить свои права в суде (ч. 1 ст. 11 ЖК).

Уровень шума в жилом помещении не должен превышать 55 дБ в дневное время (с 07:00 до 23:00) и 45 дБ – в ночное время (с 23:00 до 07:00). Такие требования установлены приложением № 3 к СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденным постановлением главного санитарного врача от 10.06.2010 № 64 (далее – СанПиН). Предельно допустимые уровни вибрации в жилых помещениях определяет приложение № 4 к СанПиН.