В рекомендации показано, как отчитаться по исполнению договора управления МКД.

УО обязана ежегодно предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это предусмотрено ч. 11 ст. 162 ЖК РФ.

Чтобы отчитаться по договору управления МКД с соблюдением законодательства, необходимо разобраться:

• в какой форме составить отчет;
• что включить в отчет;
• кому и в какие сроки представить отчет;
• способы представления отчета;
• как утвердить отчет;
• ответственность за непредставление отчета.

В какой форме составить отчет УО по договору управления МКД

Отчет об исполнении договора управления МКД составляется УО в свободной форме. Форма отчета не утверждена законодательно и определяется сторонами договора.

Минстрой России указывает, что форма отчета может быть утверждена решением общего собрания собственников помещений в МКД (приказ от 31 июля 2014 г. № 411/пр). По аналогии можно сказать, что по решению сторон форма отчета по договору управления МКД может быть утверждена приказом ТСЖ (ЖК, СПК), приказом застройщика.

Ситуация: как УО предложить свою форму отчета по договору управления МКД

Разработайте форму отчета по договору управления МКД и предложите контрагенту (собственниками помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, СПК, застройщику) рассмотреть ее и вынести на утверждение вместе с текстом самого договора управления МКД.

Если утвердить форму отчета вместе с условиями договора управления МКД не удалось, воспользуйтесь ч. 7 ст. 45 ЖК РФ и проведите общее собрание собственников помещений в МКД по своей инициативе.

В интересах УО разработать свою форму отчета по исполнению договора управления МКД и предложить ее другой стороне договора.

Ситуация: как указать в договоре управления МКД, что УО составляет отчет по договору в свободной форме

Все необходимые сведения УО размещает в открытом доступе в рамках раскрытия информации.

Для этого достаточно не указывать, что форма отчета должна быть кем-либо утверждена. Включите в договор управления МКД следующее условие: «УО ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год, а также размещает отчет в ГИС ЖКХ».

Пример утверждения формы отчета УО о выполнении договора управления МКД, заключенного с ТСЖ

УО разработана форма отчета о выполнении договора управления МКД. Форма 12 января 2016 г. официально направлена в правление ТСЖ на рассмотрение, указан разумный срок для ее утверждения – до 5 февраля 2016 г. В рабочем порядке в форму отчета сторонами внесены правки, предложенные председателем правления ТСЖ. Вопрос об утверждении формы отчета по выполнению договора управления МКД уставом ТСЖ не отнесен к компетенции правления ТСЖ, общего собрания членов ТСЖ. Приказом председателя правления ТСЖ от 3 февраля 2016 г. № 11-2/16 утверждена форма отчета УО по выполнению договора управления МКД.

Что включить в отчет по договору управления МКД

Стороны договора управления МКД самостоятельно решают, что необходимо включить в отчет УО о выполнении договора.

Минстроем России утверждена примерная форма отчета управляющей организации (приказом от 31 июля 2014 г. № 411/пр). Согласно примерной форме отчет содержит информацию о:

• соответствии перечня, объемов и качества работ/услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
• видах и характеристиках фактически выполненных работ и/или оказанных услуг по договору управления с указанием даты их выполнения;
• случаях нарушения условий договора управления (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
• видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода;
• произведенных расчетах с РСО;
• случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине УО;
• рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений, сведения о принятых УО мерах, данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) УО и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
• использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);
• изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечня работ (услуг) по управлению МКД в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;
• суммах, полученных УО по заключенным от имени собственников помещений в МКД договорам об использовании общего имущества, направлении расходования таких сумм;
• результатах сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• суммах, начисленных и поступивших в отчетном периоде взносов на капитальный ремонт, его размер на дату составления отчета, а также о суммах, использованных в отчетном периоде средств такого фонда по назначениям (в случае его формирования на специальном счете регионального оператора);
• взысканиях, штрафах, и иных санкциях к УО со стороны органов госжилконтроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает УО.

Ситуация: можно ли ограничиться публикацией сведений в рамках раскрытия информации и не составлять отчет УО по выполнению договора управления МКД

Нет, нельзя. УО может брать за основу отчета по выполнению договора сведения, раскрываемые в соответствии с законодательством. Однако одна обязанность не подменяет другую.

В обязанности УО входит раскрывать сведения о своей деятельности по управлению МКД (ч. 10 и 10.1 ст. 161 ЖК РФ) и представлять отчет о выполнении договора управления МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Форму отчета УО по договору управления МКД определяет или самостоятельно, или по согласованию сторон договора управления.

Ситуация: может ли УО исключить отдельные положения из примерной формы отчета управляющей организации, утвержденной Минстроем России

Да, может. УО вправе исключить и (или) добавить отдельные положения. Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр утверждена примерная форма отчета, ее применение не обязательно для УО.

Кому и в какие сроки представить отчет по договору управления МКД

Отчет о выполнении договора управления представляется УО своему контрагенту: собственникам помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщику.

УО обязана предоставить отчет о выполнении договора управления МКД только собственникам помещений в МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). В отношении других контрагентов такую обязанность нужно закреплять условиями договора.

Пример того, что УО может не предоставлять отчет о выполнении договора управления МКД застройщику

Между ООО "Единый заказчик" и застройщиком заключен договор управления в отношении МКД, введенного в эксплуатацию.

Условиями договора, заключенного сроком на три месяца, не предусмотрено предоставление УО отчета о его выполнении. Законом также не установлена обязанность УО предоставлять отчет о выполнении договора управления застройщику.

Стороны не имеют взаимных претензий.

Стороны условиями договора управления МКД определяют срок предоставления отчета о его выполнении. Если стороны не закрепили такой срок в договоре, то УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления ежегодно в течение первого квартала текущего года за предыдущий год.

Ситуация: как определить, что УО предоставила отчет о выполнении договора управления МКД вовремя

Ознакомьтесь с условиями договора управления. Если договором не установлен срок предоставления отчета УО, то законным сроком считается первый квартал текущего года за предыдущий год (до 31 марта ежегодно).

Каким способом представить отчет о выполнении договора управления МКД

УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Другие способы представления отчета следует урегулировать условиями договора управления МКД. Удобными способами могут быть:

• размещение отчета в помещениях общего доступа (в подъездах МКД, лифтах и проч.);
• размещение отчета в офисе УО, на официальном сайте УО;
• направление отчета в письменной форме (например, всем собственникам помещений в МКД, председателю совета МКД, председателю ТСЖ).

Пример размещения отчета о выполнении договора управления МКД

В соответствии с условиями договора отчет о его выполнении УО размещает на первом этаже в каждом подъезде МКД не позднее 31 марта текущего года за предыдущий год.

УО подготовлен отчет о выполнении договора управления МКД за 2015 год, заключенного с ТСЖ "Пушкина, 12". Отчет 20 марта размещен на стендах информации, находящихся на первом этаже в каждом подъезде МКД.

Как утвердить отчет о выполнении договора управления МКД

Законодательством не установлен обязательный порядок утверждения отчета, подготовленного УО в соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому порядок утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД определите в самом договоре.

В зависимости от способа управления МКД отчет может утверждаться:

• решением общего собрания собственников помещений в МКД или решением совета МКД, председателя совета МКД (при управлении МКД УО);
• решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, СПК или решением правления, председателя правления соответствующего жилищного объединения;
• застройщиком (при управлении новостройкой до проведения открытого конкурса по отбору УО).

Пример утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД

В условиях договора управления МКД указано, что отчет УО о выполнении договора утверждается решением правления ТСЖ. Подготовленный отчет УО официально направила в правление ТСЖ. Отчет рассмотрен на заседании правления ТСЖ и принят в редакции УО, о чем сделана соответствующая запись в протоколе заседания правления.

Ситуация: как узаконить утверждение отчета УО о выполнении договора управления МКД председателем совета МКД

Достаточно в условиях договора управления указать, что отчет о выполнении договора УО направляет председателю совета МКД на утверждение.

Если договор управления уже заключен, то возможно внести в него необходимые изменения (см. рекомендации Как внести изменения в договор управления МКД).

Какая ответственность предусмотрена за непредставление отчета о выполнении договора управления МКД

Закон не рассматривает непредставление УО отчета о выполнении договора управления МКД как правонарушение. Ответственность за это не предусмотрена.

Стороны по договору управления МКД могут самостоятельно в договоре предусмотреть ответственность УО в случае неисполнения обязанности, предусмотренной ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и договором.

Ситуация: какую ответственность УО за непредставление отчета можно предусмотреть в условиях договора управления МКД

В договоре управления МКД можно предусмотреть материальную ответственность за непредставление отчета о выполнении работ и услуг по нему.

В таком случае условиями договора должно быть закреплено, что в случае непредставления отчета о выполнении договора управления МКД УО выплачивает другой стороне неустойку в определенном размере.