Действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома. На это указали суды, проверяя законность предписания, выданного муниципальным жилконтролем в адрес ТСЖ.

Поводом к проверке послужила жалоба жителя – но не того дома, которым управляет адресат предписания, а соседнего. Жалобщик был недоволен появлением шлагбаума во дворе – он затруднял проезд к его собственному дому.

Выехав на место, инспекторы обнаружили два МКД (расположены букой "Г") в одном дворе, при этом на ОСС лишь одного из МКД принято решение организовать во дворе парковку и поставить шлагбаум. ТСЖ, управляющее "голосовавшим" домом, это решение ОСС уже исполнило, что и не понравилось соседям по двору.

При этом земельный участок, – на котором расположены и оба МКД, и спорная парковка со шлагбаумом, – является единым и неделимым, согласно данным из ЕГРН.

Контролеры сочли, что возведение шлагбаума на участке без согласия второго дома незаконно, и выдали предписание с формулировкой "устранить выявленное нарушение".

ТСЖ попыталось оспорить предписание в суде, но безуспешно:

• ст. 36 Жилищного кодекса, п. 2 Правил № 491 установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
• а согласно подп. 2, подп. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, относятся к исключительной компетенции ОСС помещений в МКД;
• в данном случае земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений соседних домов, установка шлагбаума ограничивает пользование этим общедолевым земельным участком;
• следовательно, и правовым основанием для возведения парковки и шлагбаума могло быть лишь решение общего ОСС обоих домов. А следов такого в деле не обнаружено;
• тот факт, что ОСС "активного" дома было проведено очень давно, еще до введения в действие п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, значения не имеет, поскольку на момент установки шлагбаума были нарушены права собственников "нективного" дома на использование общего имущества. А кроме того, Гражданский кодекс (который действовал на момент проведения спорного ОСС об устройстве автостоянки и шлагбаума) требует, чтобы владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществлялось по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

  Верховный Суд Российской Федерации отказал ТСЖ в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС21-803), отметив следующее:

  • спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком;
  • следовательно, судебные инстанции верно исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два МКД, общим собранием собственников данных домов;
  • возражения ТСЖ о том, что в качестве общего имущества собственников помещений МКД подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения применительно к предмету спора. При этом действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих МКД, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка.